Analyse de marché

Pour la première fois en 20 ans, Montréal devient un marché de propriétaires

Crédit photo : Banque libre de droits – Getty images

Selon Avi Krispine de CBRE, l’économie croissante de Montréal a créé les conditions de marché les plus favorables pour les propriétaires de l’immobilier commercial depuis les 20 dernières années. Selon cette firme de services immobiliers commerciaux la plus importante au monde, l’amélioration des indicateurs de base de l’économie est sur le point de convertir les marchés industriels et de bureaux à Montréal en « marchés de propriétaires » pour la première fois depuis une génération.

« De la même façon qu’on qualifierait le secteur résidentiel comme un marché “d’acheteursˮ ou de “vendeursˮ, la même règle s’applique au secteur de l’immobilier commercial où la conjoncture du marché détermine l’équilibre des pouvoirs entre les locataires et les propriétaires. Cette inversion de pouvoir s’avère la plus importante dans le secteur industriel montréalais, dont les 301,5 millions de pieds carrés ont été solidement sous l’emprise des locataires au cours des 20 dernières années », explique M. Krispine, directeur général de CBRE Québec.

Le raffermissement des négociations, entraînant la conclusion d’ententes de location dans lesquelles les loyers négociés sont de plus en plus proches des loyers demandés, est l’un des indicateurs de ce changement. Habituellement, l’écart entre le loyer conclu et le loyer demandé était d’environ 25 %. Or, cet écart s’est resserré et avoisine désormais 5 à 10 %. Par ailleurs, le taux de disponibilité des propriétés industrielles se rapproche des niveaux planchers. Au T1 2017, le taux de disponibilité industriel dans le Grand Montréal, le second marché industriel en importance au pays après Toronto, ne s’élevait qu’à 6,8 %, soit 10 points de base au-dessus de son niveau le plus bas (6,7 %) atteint en 2014.

M. Krispine ajoute que le dynamisme du secteur de l’immobilier commercial ne se limite pas qu’au marché industriel mais que cette tendance gagne aussi du terrain dans le secteur des bureaux.

« Auparavant, les taux d’inoccupation élevés et le nombre de locaux pour bureaux offerts en sous-location donnaient l’embarras du choix aux locataires, qui pouvaient se permettre de solides négociations sur les loyers. L’accélération de la croissance à Montréal a renversé cette dynamique : l’offre de bureaux s’est tarie, donnant ainsi le pouvoir de négociation aux propriétaires. La chute des taux de disponibilité indique que les entreprises à la recherche de locaux de grande superficie ont maintenant un choix très limité. En 2016 seulement, plus de 70 000 emplois ont été créés dans la région de Montréal, soit plus d’emplois que dans l’ensemble de toutes les autres grandes villes canadiennes. Il n’est donc pas surprenant que les locaux pour bureaux deviennent une denrée rare et qu’un changement radical ait bouleversé la dynamique entre l’offre et la demande.

Somme toute, le marché industriel exhibe un taux de disponibilité près des planchers historiques et le marché des bureaux est la cible d’une demande extrêmement forte. Ces facteurs contribuent à un marché de l’immobilier commercial en santé qui annonce de brillantes perspectives économiques pour Montréal. Avec des projets d’investissement en infrastructure de plus de 20  G$ qui verront le jour dans la métropole, on prévoit que le dynamisme du secteur de l’immobilier commercial se maintiendra pour les années à venir. Dans l’ensemble, tout indique un avenir des plus prometteurs pour Montréal », conclut M. Krispine.

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