Analyse de marché

Le marché du multiplex au Québec en 2016

Joanie Fontaine

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Par Joanie Fontaine, JLR

L’année 2016 a été excellente pour le marché de la vente de propriétés résidentielles. Le nombre de transactions a surpassé les prévisions de plusieurs. Le segment du multiplex n’a cependant pas connu un regain aussi marqué. Les ventes demeurent plutôt stables depuis quelques années. Il faut dire que les considérations des acheteurs sont différentes selon qu’ils veulent résider dans la propriété ou en louer les logements.

Bilan du marché du multiplex en 2016

Au total, 376 multiplex ont été vendus1 en 2016 selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Cela traduit une baisse de 1 % par rapport à l’année dernière. En moyenne, depuis 2013, il se vend 372 propriétés de 12 logements et plus par année. Les ventes ont peu fluctué au cours des quatre dernières années, et l’absence de hausse pourrait s’expliquer, entre autres, par une offre de multiplex qui n’a augmenté que très faiblement. Selon les données du ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire concernant les unités d’évaluation, il y aurait 1,4 % plus de propriétés de six logements et plus au Québec en 2016 qu’il n’y en avait en 2013. Cela représente une petite hausse si l’on compare cette donnée à la variation de +5,2 % du nombre de résidences d’un seul logement. Finalement, la faible croissance du nombre de multiplex génère une mince augmentation de l’offre potentielle; la progression des ventes est donc limitée.

Le prix médian par logement était 3 % plus élevé en 2016 qu’en 2015 et 11 % plus haut qu’en 2013. Avec des hausses légèrement au-dessus de l’inflation, on peut supposer que la croissance de la demande a été supérieure à la faible augmentation de l’offre.

Taux d’inoccupation

Selon le rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour le Québec, le taux d’inoccupation en 2016 était de 4,4 %. Ce chiffre est stable par rapport à l’année précédente, mais plus élevé qu’en 2013 et 2014.

Le nombre de nouveaux multiplex sur le marché a peu augmenté au cours des années 2000, mais la location de copropriétés, elle, a bondi. La hausse du taux d’inoccupation dans le marché locatif indique que l’augmentation de l’offre totale de logements mis en location n’a pas été complètement contrebalancée par la progression de la demande de la part des immigrants et des nouveaux ménages.

La situation diffère cependant d’une région à l’autre. La proportion de logements inoccupés est beaucoup plus faible dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal (3,9 %) que dans les autres RMR. Dans les régions de Sherbrooke, de Trois- Rivières, de Gatineau et de Saguenay, les taux d’inoccupation excèdent 6 %.

Que nous réserve 2017 ?

Si l’année 2017 se poursuit comme elle a commencé, nous devrions observer une croissance des ventes et des prix. Pour les 4 premiers mois de l’année, 144 achats ont été enregistrés. Étant donné le faible nombre de ventes, il faut rester prudent, mais les résultats indiquent tout de même une croissance des prix de 3 % relativement à la même période en 2016.

D’un autre côté, quelques difficultés pourraient survenir dans le marché des propriétés multirésidentielles.

Pendant plusieurs années, la construction de multiplex se faisait rare, et c’était plutôt l’âge d’or des copropriétés. Lorsque ce marché a ralenti, certains promoteurs ont recommencé à construire des propriétés locatives. Le nombre de mises en chantier de logements locatifs a bondi fortement en 2015. Puis, il a continué de croître plus modérément en 2016. Par conséquent, plusieurs nouvelles unités viennent tout juste d’arriver sur le marché ou elles devraient y faire leur apparition prochainement.

Qui plus est, la mise en location de copropriétés se fait de plus en plus fréquente. Par exemple, dans la RMR de Montréal, le nombre de copropriétés offertes en location a grimpé à un rythme annuel moyen de 20 % par année entre 2010 et 2016 selon les données de la SCHL. Cela entraîne une offre de plusieurs nouvelles unités qui font concurrence au marché locatif traditionnel.

Ainsi, la croissance de l’offre de logements à louer risque d’être forte prochainement, et elle pourrait surpasser la hausse de la demande. Cela peut peser sur le prix des loyers et faire grimper les taux d’inoccupation en 2017. Au cours de la prochaine année, il sera intéressant de surveiller comment le marché réagira à cette nouvelle offre de logements.

[1]  En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins.

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