Le marché des bureaux est demeuré très stable dans le Grand Montréal au cours de la dernière année, mais les annonces récentes portent à croire que la situation pourrait changer énormément dans les années à venir. En effet, le lancement de projets immobiliers majeurs et le début de la construction du Réseau express métropolitain (REM) devraient secouer les marchés immobiliers de Montréal et ébranler la stabilité observée aux derniers trimestres. Malgré l’absorption de près de 954 000 pieds carrés depuis 12 mois, la disponibilité des locaux pour bureaux dans le Grand Montréal est demeurée sensiblement la même, ce qui s’explique notamment par la livraison de nouvel inventaire. Le taux de disponibilité atteignait 14,6 % à la fin du premier trimestre de 2018 contre 14,5 % l’année d’avant. Au centre-ville de Montréal, la disponibilité s’est chiffrée à 12,2 % à la fin de mars 2018 alors qu’elle était de 12,1 % à la fin du premier trimestre de 2017. Au cœur du centre-ville, le taux de disponibilité de 15,3 % n’a pas évolué sur 12 mois, plusieurs immeubles accusant un taux d’inoccupation élevé sur l’avenue McGill College et les boulevards De Maisonneuve et René-Lévesque. Même son de cloche du côté des immeubles de catégorie A du centre-ville, où le taux de disponibilité s’établissait à 11,7 % à la fin du premier trimestre, une hausse de seulement 20 points de base sur 12 mois. Les propriétaires qui ont investi dans leurs actifs immobiliers et qui ont repositionné leurs propriétés au centre-ville ces dernières années s’en réjouissent; leurs portefeuilles sont plus stables et rentables que la moyenne. C’est le cas à la Place Ville Marie, où Ivanhoé Cambridge attire de nouveaux locataires qui ne s’intéressent généralement pas aux bureaux traditionnels au centre-ville tel Sid Lee, qui s’installera dans les espaces qu’occupait précédemment la Banque Royale du Canada.
La livraison de la Maison Manuvie à la fin 2017 marque le ralentissement de la construction de bureaux au centre-ville de Montréal. Plusieurs petits projets sont en chantier, tels le Carré Saint-Laurent et l’Îlot Balmoral à l’est du centre-ville, qui totalisent environ 460 000 pieds carrés. D’autres projets plus modestes comprennent la rénovation du 1100, rue Atwater, un ancien centre de données que Kevric convertit en immeuble de bureaux de classe A de 154 000 pieds carrés, l’ajout de 34 000 pieds carrés au 425, avenue Viger et le 620, rue Saint-Paul Ouest. Adjacent au 425, avenue Viger, le projet mixte Humaniti inclura aussi 57 000 pieds carrés de bureaux à sa livraison en 2020. L’activité de construction au centre-ville de Montréal va s’intensifier dès le début de la construction du nouveau siège social de la Banque Nationale du Canada. Alors que tout le monde s’attendait à une annonce majeure de la part de Cadillac Fairview dans le cadre du projet Quad Windsor, la Banque Nationale a confirmé la mise en chantier de son nouveau siège social à l’angle de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa en janvier 2018. La livraison de la tour est prévue pour 2022. Plusieurs projets de bureaux ont été proposés pour le site au cours de la dernière décennie, comme le 701, rue University et Place University-Saint-Jacques, mais aucun n’a suscité assez d’intérêt. Le nouveau siège social de la Banque Nationale est appelé à devenir la tour de bureaux la plus imposante à se dresser au cœur du centre-ville en 25 ans. La Banque Nationale s’est associée à Broccolini pour la construction de la tour, qui comprendra au moins 36 étages et environ 1 000 000 de pieds carrés de bureaux. Au même endroit, Broccolini prévoit bâtir une tour à usage mixte de 56 étages. Les deux immeubles seront reliés au réseau piétonnier souterrain de la ville. Parmi les transactions les plus importantes du premier trimestre 2018, L’Oréal Canada a renouvelé son bail et agrandi ses espaces dans l’immeuble d’Ivanhoé Cambridge situé au 1500, boulevard Robert-Bourassa, où la compagnie de cosmétiques française occupera 116 591 pieds carrés. La société de transfert de titres Computershare a aussi reconduit son bail au 1500, boulevard Robert-Bourassa, où elle occupe 67 159 pieds carrés. L’immeuble possède encore 84 531 pieds carrés de locaux pour bureaux disponibles, tandis que les deux premiers étages font l’objet d’un important réaménagement dans le cadre du plan de rénovation complet du Centre Eaton de Montréal mené par Ivanhoé Cambridge. À l’achèvement, les premiers étages de l’édifice anciennement connu sous le nom de Complexe Les Ailes seront fusionnés avec le Centre Eaton, offrant aux visiteurs et aux locataires une expérience moderne de magasinage et de gastronomie. Confirmant le rôle de Montréal comme pôle d’intelligence artificielle (IA), le Montreal Institute for Learning Alhgorithms (MILA) a récemment loué 63 583 pieds carrés de bureaux dans le projet O Mile Ex de TGTA au 6666, rue Saint-Urbain dans la Petite-Italie. Element AI, société montréalaise spécialisée en IA, est aussi l’un des principaux locataires du complexe. Avison Young a fièrement agi à titre de gestionnaire de projet pour la rénovation du complexe O Mile Ex, au 6650 et au 6666, rue Saint-Urbain, en plus de représenter Element AI pour la négociation de son bail et l’agrandissement de ses locaux.
Au chapitre des ventes importantes, la Financière Sun Life a investi 155,5 M$ dans le Mile-End en mars 2018, acquérant de Kevric deux immeubles de bureaux situés au 7250 et au 7450, rue Mile End. Cette acquisition permet à la Financière Sun Life d’ajouter près de 400 000 pieds carrés de bureaux à son portefeuille au Québec. Au nombre des autres grandes transactions, mentionnons la vente du campus montréalais d’ABB, situé au 800, boulevard Hymus, à Saint-Laurent.
Livré en 2017, l’immeuble a été vendu 82,3 M$ (275 $/pi2) à Crestpoint Real Estate Investments en mars 2018. L’annonce de la construction d’un nouveau siège social rue Saint-Jacques Ouest fait en sorte que la Banque Nationale devrait mettre en vente son siège social actuel sous peu. Situé au 600, rue De La Gauchetière Ouest, l’immeuble de catégorie A de 730 000 pieds carrés abrite aussi les bureaux de Raymond Chabot Grant Thornton, d’Investissement Québec et de FM Global. L’édifice devrait susciter un vif intérêt de la part d’investisseurs locaux, nationaux et internationaux vu la rareté des possibilités de faire l’acquisition d’actifs de qualité supérieure au centre-ville de Montréal.
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