Chaque année, plusieurs immeubles sont grevés d’une hypothèque légale dans le but de protéger une créance contre un non-paiement.
L’hypothèque légale offre une garantie aux créanciers contre un défaut de paiement du débiteur grâce à un bien immobilier. Celle-ci peut être émise par le gouvernement, par les entités ayant participé à la construction ou à la rénovation d’une propriété, par le syndicat des copropriétaires ou par un particulier au moyen d’un jugement de la cour. Si la dette visée par l’hypothèque légale n’est pas réglée par le débiteur, le créancier pourrait avoir recours à un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, puis finalement saisir la propriété.
Selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier, 1 044 hypothèques légales1 ont été émises sur des propriétés commerciales (commerces, tours de bureaux, bâtiments industriels, immeubles à revenu de quatre logements ou plus) au Québec entre janvier et septembre 2017, ce qui correspond à une baisse de 5 % comparativement à l’année dernière. Le portrait est toutefois différent selon le type d’hypothèques légales.
HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION
Les différents intervenants ayant contribué à la construction ou à la rénovation d’un immeuble peuvent publier une hypothèque légale au Registre foncier afin de se protéger contre le non-paiement des travaux effectués. L’émission de ce type d’hypothèque légale n’indique pas nécessairement qu’il y a eu un défaut de paiement. Le requérant peut seulement vouloir s’assurer du paiement des services rendus. Au cours des 9 premiers mois de 2017, 404 hypothèques légales de la construction ont été publiées au Québec, ce qui représente une diminution de 20 % par rapport à la même période l’an passé. Le montant total associé à ces créances est d’un peu plus de 68 M$, soit 16 % de moins qu’en 2016.
HYPOTHÈQUE LÉGALE ÉMISE PAR L’ÉTAT OU RÉSULTANT D’UN JUGEMENT
Une hypothèque légale peut également être émise par les différents paliers gouvernementaux ou à la suite d’un jugement de la cour. Entre janvier et septembre 2017, 610 actes de ce type ont été envoyés. Il s’agit d’une augmentation de 10 % relativement à l’année dernière.
Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada ont émis à eux seuls 368 hypothèques légales au cours des 9 premiers mois de 2017. Ce nombre représente une hausse de 13 % relativement à l’année précédente pour un montant total de près de 21 M$. Cette somme est inférieure à celle de plus de 30 M$ de l’année précédente. Toutefois, à cette époque, une créance de 10 M$ avait donné lieu à la publication d’un acte, ce qui a fait grimper le total. En 2017, le montant moyen des créances ayant fait l’objet d’une hypothèque légale de la part du gouvernement était d’un peu plus de 57 000 $.
Hydro-Québec émet, chaque année, plusieurs hypothèques légales à la suite de retards de paiement. Depuis le début de 2017, la société d’État a envoyé 44 actes de ce type pour une créance totale de plus de 1,1 M$. Il s’agit d’un nombre et d’un montant inférieurs à ceux de l’année dernière pour la même période.
La Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) envoie aussi plusieurs hypothèques légales afin de réclamer des montants dus en vertu de la Loi sur les accidents du travail et les maladies professionnelles. Entre janvier et septembre 2017, 18 hypothèques légales ont été publiées, dont la CNESST était le demandeur, pour une créance totale d’un peu moins de 1 M$. Ce sont majoritairement de petits montants, mise à part une créance de près de 700 000 $.
DES PROBLÈMES FINANCIERS QUI SE POURSUIVENT
À la suite de la publication d’une hypothèque légale, une majorité des créances sont payées ou sont abandonnées. Par contre, pour un peu plus de 2 % des hypothèques légales envoyées en 2016, un préavis d’exercice a été émis2 par l’intervenant ayant publié l’acte d’hypothèque légale puisque la dette n’avait toujours pas été réglée. Ce pourcentage est assez faible ; par contre, dans le cas de problèmes financiers, il n’est pas rare que plusieurs créanciers cherchent à être payés. Ainsi, environ 18 % des propriétaires ayant vu leur immeuble être grevé d’une hypothèque légale en 2016 ont reçu un préavis d’exercice provenant de l’émetteur de l’hypothèque légale ou d’un autre créancier par la suite.
- Les hypothèques légales du syndicat de copropriété ont été exclues des compilations, car elles sont très peu nombreuses dans le domaine commercial.
- Au plus tard le 30 septembre 2017.
