JLL – Perspectives du marché industriel | T3 2022

Les taux de location demandés continuent de battre de nouveaux records, refroidissant la demande des locataires

• Le taux d’inoccupation atteint le seuil de 1,9 % pour la première fois depuis le premier trimestre de 2020.
• Les promoteurs ont construit 1,5 million de pieds carrés d’espace industriel.*

Les investisseurs sont restés ambitieux, en achetant stratégiquement des portefeuilles à des taux arrivés à échéance pour mieux les augmenter.

Les taux d’occupation ont continué à croître au cours de l’année, atteignant 1,9 % pour la première fois depuis quelque temps. Les taux de location moyens ont augmenté, une fois de plus, de 12 % depuis le dernier trimestre et de 50 % depuis le troisième trimestre de 2021. Malgré la hausse des taux de vacance, les propriétaires ont continué à augmenter avec détermination leurs taux de location, étant donné que les conditions générales du marché leur restent favorables.

Au cours du troisième trimestre, de nombreux portefeuilles de grande envergure ont changé de mains. BentallGreenOak a acheté de Camco Realties un portefeuille de six immeubles d’une superficie totale de 767 564 pi², surtout situés à Saint-Laurent et dans les environs. Le portefeuille a été acheté au prix de 221 $/pi². Comme prévu, Brasswater a également été très occupé ce trimestre. En juillet, la compagnie s’est associée à Vista Properties pour acquérir un portefeuille de 23 immeubles à SaintLaurent et LaSalle pour 100 millions de dollars. Le portefeuille a une superficie locative de 588 375 pi², ce qui représente un prix abordable de 170 $/pi², sans doute parce que le loyer moyen du portefeuille n’était que de 7 $. Depuis, les nouveaux propriétaires louent les espaces à plus du double du taux précédent.

Le volume d’activité de location s’est légèrement refroidi en raison de la hausse continue des taux. Malgré cela, la plus grosse transaction de l’année a été signée par la compagnie 3PL Dsquare, qui a loué un espace de 821 700 pi² au 4505, rue Hickmore à Saint-Laurent. Un autre bail notable a été signé par une entreprise d’aliments et de boissons, naturSource, qui a loué un espace de 113 218 pi² au 1330, autoroute Transcanadienne à Dorval. Les deux locataires bénéficieront grandement de leur proximité avec l’aéroport.

La construction a connu une reprise ce trimestre malgré la hausse des coûts de construction. Il y a actuellement 13,8 millions de pi² en construction, y compris les nouveaux quartiers industriels de la Rive-Nord et de la Rive-Sud*, dont 8,9 millions de pi² seront construits de façon spéculative. Plus de 45 % de la somme spéculative provient de la Rive-Sud, avec des constructions à Valleyfield et Saint-Bruno représentant 82 % des 4 millions de pi² spéculatifs en cours de développement. Au troisième trimestre, 1,5 million de pi² a été construit*, dont près de la moitié sur la Rive-Sud. Presque 80 % des livraisons ont été construites de manière spéculative, ce qui devrait soulager un marché en manque de nouvelles offres. La plus importante livraison a eu lieu sur la rue Turnbull à Beauharnois, un immeuble à multiples locataires de 582 898 pi² construit par Brasswater.

Perspectives

Les promoteurs immobiliers ciblent toujours la Rive-Nord et la Rive-Sud pour de nouveaux développements. De nouveaux quartiers industriels sont créés hors de l’île, surtout à Valleyfield et à Beauharnois. Malgré une légère hausse du taux d’inoccupation, les propriétaires continuent d’augmenter leurs loyers à un rythme soutenu. Les taux devraient se maintenir élevés à l’avenir, mais se stabiliser avec le temps.