D’abord une simple tendance, les espaces de travail partagés sont devenus un courant dominant dans l’évolution du monde des affaires au Canada. La demande va aux nouveaux styles de travail et un nombre croissant d’exploitants de bureaux polyvalents se hissent au palmarès des locataires de bureaux. Selon le premier Rapport sur l’immobilier polyvalent au Canada de CBRE, ces exploitants occupaient à peine 1,5 million de pieds carrés en 2014 alors qu’en 2019, leur concept s’étend déjà sur 6,1 millions de pieds carrés. On parle donc d’une hausse de 303 %, sans compter les aménagements polyvalents de 1,3 million de pieds carrés qui ouvriront leurs portes d’un océan à l’autre au cours des prochaines années.
Les stratégies immobilières agiles, dont la forme la plus connue est l’espace de travail partagé, intéressent désormais tant les entrepreneurs et les entreprises en expansion que les grandes organisations. Ce phénomène a donc intensifié la demande d’exploitants de bureaux polyvalents, ce qui alimente davantage le marché déjà bouillonnant des bureaux. Ces exploitants ont d’ailleurs signé quatre des dix transactions de bureaux les plus importantes au pays au premier semestre de 2019 et les baux de la plus grande envergure à Vancouver et à Montréal au cours de la même période.
La prochaine vague de locaux pour bureaux polyvalents dans les nouveaux immeubles en chantier est déjà réservée. L’expansion fulgurante des exploitants de bureaux polyvalents contribue donc à réduire les taux d’inoccupation dans les grands centres. À Toronto, en particulier, le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville a chuté à un creux record de 2,3 % au troisième trimestre de 2019, ce qui permet à la Ville Reine de conserver son titre de marché de bureaux le plus vendu en Amérique du Nord. Si la croissance de l’immobilier polyvalent est plus prononcée dans les centres urbains du pays, le rapport de CBRE souligne toutefois une expansion de 42 % dans les banlieues canadiennes au cours des deux dernières années.
« Aucun autre nouveau type de locataire de bureaux n’a émergé aussi rapidement et avec autant de force depuis le boum des sociétés point-com. L’ascension des exploitants de bureaux polyvalents s’effectue au rythme de l’évolution des méthodes et des milieux de travail, de la technologie, de la démographie et du contexte propice à l’innovation », explique Paul Morassutti, vice-président exécutif et directeur général de CBRE Canada. C’est ce mouvement qui, dans l’ensemble, a donné naissance aux stratégies immobilières agiles qui sont adoptées et reproduites à une vitesse remarquable. »
L’expansion des milieux de travail polyvalents au Canada se déroule principalement à Toronto,
Vancouver et Montréal, qui, selon le rapport de CBRE, accueillent à eux trois 78 % des locaux pour bureaux polyvalents au pays. Voici une brève analyse du phénomène dans ces marchés en date du T2 2019 :
Toronto
- Les exploitants de l’immobilier polyvalent occupent des bureaux d’une superficie de 3,1 millions de pieds carrés dans 216 emplacements, soit 1,8 % de l’inventaire de bureaux du Grand Toronto. La plupart sont installés au centre-ville; on y compte 147 emplacements sur une superficie de 2,3 millions de pieds carrés.
- Depuis 2017, l’inventaire des bureaux polyvalents a crû de 100 % au centre-ville, soit de 1,2 million de pieds carrés.
- Regus/Spaces s’avère le plus important exploitant de bureaux polyvalents à Toronto. Il occupe une superficie de 1,3 million de pieds carrés dans 56 emplacements, soit 42 % de la superficie totale du marché, et prévoit d’ajouter 347 000 pi² au cours des deux prochaines années.
Vancouver
- L’immobilier polyvalent couvre une superficie de 1,7 million de pieds carrés du Grand Vancouver, soit 3,3 % de l’inventaire total des bureaux dans la région. Comme à Toronto, la plupart des milieux de travail polyvalents se trouvent au centre-ville, soit 1,0 million de pieds carrés répartis dans 37 des 83 aménagements polyvalents sur le marché.
- Au cours des deux dernières années, le centre-ville de Vancouver a témoigné d’une hausse de 136 % des locaux pour bureaux polyvalents.
- WeWork s’avère le plus grand exploitant de bureaux polyvalents du Grand Vancouver, de par son empreinte de 678 000 pi² répartie dans neuf emplacements, soit 39 % de la superficie du marché. Le géant compte aménager une superficie supplémentaire de 400 000 pi².
Montréal
- Dans le Grand Montréal, l’immobilier polyvalent occupe une superficie de 959 000 pi², soit 1,2 % de l’inventaire total des bureaux. Plus de la moitié est concentrée au centre-ville : 621 000 pi² dans 46 des 95 aménagements polyvalents de la région.
- Depuis 2017, le segment des bureaux polyvalents a crû de 60 % à l’échelle du Grand Montréal, soit de 358 000 pi². Au centre-ville seulement, cette croissance atteint 103 % au cours de la même période.
- WeWork s’avère le plus important exploitant de bureaux polyvalents à Montréal. Il occupe actuellement 348 000 pi², soit 36 % de la superficie du marché. L’entreprise s’étend rapidement : sa croissance s’élève à 158 % depuis 2017.
Les stratégies immobilières agiles transforment également les autres principaux marchés canadiens. Calgary et Ottawa, tout comme Vancouver, ont vu l’empreinte des bureaux polyvalents croître de plus de 80 % depuis 2017. Et la région de Waterloo n’est pas loin derrière Toronto sur le plan de la pénétration du marché de l’exploitation des bureaux polyvalents, dont la part sur l’inventaire total des bureaux s’élève à 1,4 % et 1,8 %, respectivement. À Edmonton et dans la région de Waterloo, la croissance est plus importante en banlieue qu’au centre-ville. Et finalement, cette croissance atteint 83 % en banlieue de Vancouver depuis 2017.
« L’immobilier polyvalent foisonne partout au Canada et son attrait auprès des occupants et des propriétaires est indéniable », conclut M. Morassutti. Les occupants sont en mesure d’offrir des milieux de travail de grande qualité à leurs employés et de s’assurer que leur portefeuille peut être adapté rapidement pour répondre aux besoins changeants de l’organisation. De leur côté, les propriétaires d’immeubles de bureaux peuvent utiliser les stratégies agiles pour actualiser leurs biens immobiliers et en assurer la pérennité en intégrant des éléments d’aménagement novateurs, ce qui maximise le rendement à long terme. »
Téléchargez le nouveau Rapport sur l’immobilier polyvalent au Canada de CBRE pour plus d’informations et des perspectives détaillées.
