Aujourd’hui se tient le premier Grand rendez-vous des industries de l’immobilier commercial et de la construction. Merci à l’APCHQ, notre partenaire dans l’organisation de cet événement.
Merci aussi à la ville de Montréal qui a accepté de contribuer à cette rencontre, en particulier à madame Peggy Bachman, directrice générale adjointe, qualité de vie, de qui relève le service de l’habitation de la ville, d’ailleurs nommée à ce poste en janvier dernier.
L’IDU tient également à remercier le directeur général de la ville, monsieur Serge Lamontagne, qui, avec toute équipe, nous rencontrait à la fin de l’année 2018. Nous voyons dans ces échanges une reconnaissance additionnelle et bien tangible que la ville accorde à nos deux organisations.
Grâce à la collaboration de l’APCHQ et de l’IDU, le Groupe Altus a reçu le mandat de développer un puissant outil d’analyse qui nous permet maintenant de mesurer l’impact financier brut de toute proposition qui contraindrait l’industrie immobilière. Plus de 1140 analyses ont été réalisées.
En l’absence du règlement de la ville, il est impossible de prévoir l’impact net, c’est-à-dire l’impact d’une réglementation qui ouvrirait la porte à une forme ou une autre de compensation, par exemple, un bonus de zonage en densité, ou toute autre forme de compensation qui pourrait être accordé par la ville, le gouvernement du Québec et du Canada. En l’absence de compensation, les chiffres présentés dans ce texte seront des impacts nets, similaires à un impôt, comme celui qui est prélevé pour les parcs ou le Réseau express métropolitain.
Depuis septembre, la ville de Montréal a posé d’importants gestes. La création récente de la table des partenaires en habitation que préside la mairesse en est un exemple. C’est une initiative saluée tant par l’APCHQ que par l’IDU qui, depuis longtemps, réclamaient pareil lieu d’échange. Toutefois, cette table ne fait qu’amorcer les travaux. Le temps semble presser puisque c’est en avril que la ville a l’intention de déposer son avis de motion qui introduira son nouveau règlement. D’autres rencontres sont déjà à l’agenda.
Trois zones de convergence se dessinent avec la ville.
Premièrement, tous reconnaissent qu’une politique d’inclusion bien faite contribue à la vitalité économique d’une ville. Avec son programme en tête, l’administration municipale a créé une véritable impulsion dans le dossier de l’habitation.
Si, et seulement si, les gouvernements du Québec et du Canada s’entendent avec la ville, nous donnent des signaux clairs dans les budgets à venir et collaborent dans le dossier de l’habitation, tous pourraient être gagnants. Surtout les Montréalais à plus faibles revenus. Ces derniers s’impatientent avec raison. À Montréal seulement, près de 3600 unités de logement social sont en attente de réalisation depuis de longues années.
Si le programme accès-logis, dont la ville de Montréal a maintenant la garde, n’est pas revu et bonifié et si l’entente Canada-Québec en habitation tarde trop, une lumière rouge se mettra très certainement à clignoter sur le bureau de la mairesse.
Cela a d’ailleurs été signifié au ministre des Finances du gouvernement du Québec ainsi qu’à la nouvelle ministre des affaires municipales, responsable de l’habitation. Les deux ont d’ailleurs fait preuve d’une grande sensibilité et d’une remarquable ouverture.
Deuxièmement, la prochaine politique de Montréal doit être viable. Pour l’IDU, cela signifie que la ville de Montréal doit demeurer attractive pour le développement et ne doit pas faire abstraction de la compétition que lui livrent les autres villes de la région métropolitaine.
Nous espérons que les études de la ville démontreront hors de tout doute que le projet de la ville contribuera à l’attractivité de Montréal et non le contraire.
De plus, il est important pour nous que la future réglementation soit résiliente aux cycles économiques.
Finalement, il est important d’avoir d’une période de transition avant l’entrée en vigueur du règlement. Déjà, la ville a écarté l’utilisation d’un règlement de contrôle intérimaire. Pour nous, il est impératif que la période de transition débute après l’adoption du règlement. Au sujet de la durée de cette transition, les discussions doivent se poursuivre. Ce qui est sur la table n’est pas satisfaisant.
La table des partenaires doit se réunir à nouveau. Ce sera pour nous l’occasion d’affirmer trois principes :
La nécessité pour les développeurs qui respectent le plan d’urbanisme, tel qu’il existe à la date de la publication du règlement, soient exclus de l’application du règlement ou qu’ils obtiennent une juste compensation.
L’importance, au nom de l’équité, que les acheteurs d’unités neuves ne soient pas les seuls à subir l’impact de la politique à venir.
La reconnaissance que l’offre de logements familiaux neufs, dans le marché actuel, sans autres considérations, n’a qu’un faible impact sur l’attraction ou la rétention des familles.
Les écoles, les garderies, les parcs sont du domaine public. Objectivement, nous ne connaissons aucun promoteur qui ne rêverait pas d’avoir sur son site, une école ou une garderie. Ce problème des parcs, des écoles et des garderies n’est donc pas chez nous.
De son côté, la ville poursuit assidûment son travail. On entend des mots qui nous parlent vraiment, comme, prévisibilité, flexibilité et adaptabilité.
Toutefois, ce que nous retenons, ce sont les propos récents de la mairesse qui plaçait la barre haute, et affirmait solennellement : « j’ai un objectif, mais j’ai aussi le souci que ce soit faisable. Nous ne voulons pas précariser l’industrie immobilière, c’est notre partenaire ».
Les chiffres qui vous seront présentés aujourd’hui, comme les nouvelles des derniers jours, illustreront bien l’importance du travail qui resta à faire.
En attendant, retenons notre souffle, les détails du projet de la ville nous demeurent inconnus. Si la ville va de l’avant ayant réuni les conditions gagnantes et ayant correctement actualisé les principes qu’elle évoque, certains des chiffres qui vous seront présentés devront être revus.
Soyons clairs toutefois: c’est à la ville qu’appartient le fardeau de nous convaincre que son approche est la bonne et surtout que cette approche est viable.
En rendant aujourd’hui publiques la méthodologie et les conclusions de son étude d’impact, l’industrie met cartes sur table. Cette étude a été présentée à la ville le 14 février dernier. Nous espérons que nos interlocuteurs seront aussi transparents que nous et publieront eux aussi toutes leurs études, et ce dès la publication du règlement.
Est-ce réaliste de penser qu’à partir de là, si chacun met de l’eau dans son vin et cherche de véritables compromis, qu’ensemble nous pourrons trouver une formule gagnante ?
Je le crois.
Il est ainsi possible qu’au final, en ayant plongé dans l’inconnu, nous ayons trouvé du nouveau.
C’est avec cet objectif en tête que votre institut s’engage.
Je vous remercie pour votre attention.
L’étude détaillée est disponible sur le site internet de l’IDU, dans la section réservée aux membres. Vous pouvez aussi communiquer avec madame Alexandra Lee Gauthier (514) 866-1092 pour l’obtenir
Crédit photo : IDU
