Le conseil d’arrondissement de Ville-Marie a présentement recours à une consultation écrite quant au règlement de concordance du Programme particulier d’urbanisme (PPU) du secteur des Faubourgs, lequel est destiné à devenir la nouvelle entrée Est du centre-ville. Pour l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), les écarts entre le PPU original et le projet de concordance sont bien malheureux : les hauteurs maximales sont passées de 80 à 65 mètres, et la superficie de plancher par étage est dorénavant réduite à 750 mètres carrés, incluant les balcons extérieurs.
La superficie de plancher par étage et les hauteurs des bâtiments sont des leviers incontournables pour augmenter le nombre d’unités et pour réduire les coûts par logement tout en permettant une plus grande variété architecturale et volumétrique. « Les autorités autorisent un coefficient d’occupation au sol puis malheureusement adoptent des règles de superficie et de hauteur qui empêchent de l’atteindre. Permettre d’atteindre le coefficient d’occupation de sol (COS), ce n’est pas accorder une faveur, c’est répondre à une obligation de résultat pour quiconque veut lutter contre l’étalement urbain », selon Jean-Marc Fournier, PDG de l’IDU.
Les espaces résidentiels
« Si on est sérieux pour améliorer l’offre et l’abordabilité résidentielle au centre-ville, les nouvelles contraintes doivent être levées », a déclaré le PDG de l’IDU.
Tous les experts reconnaissent que les limitations en superficie augmentent les coûts, réduisent l’offre et limitent les choix architecturaux. À ce sujet, le rapport de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) exprimait des préoccupations largement partagées : « Une telle restriction pourrait limiter le nombre ou la taille de logements par étage, ce qui aurait un impact direct sur le type de clientèle à y avoir accès, eu égard à la fois aux besoins en termes d’espace et aux coûts associés à ces logements. »
Monsieur Fournier critique aussi l’inclusion des balcons dans le calcul de la superficie : « Le contexte sanitaire actuel devrait nous avoir fait comprendre l’importance des espaces ouverts. La réglementation ne devrait pas être un obstacle, mais un incitatif à la présence de ces équipements. »
Les espaces à bureaux
La limitation de superficie des étages aura des incidences majeures sur les espaces à bureaux. Selon L’IDU, « la réglementation proposée vient plomber l’attractivité du secteur qui doit pourtant devenir la porte d’entrée du centre-ville. Les espaces de bureaux doivent être d’une certaine dimension pour être sécuritaires et conviviaux, et c’est encore plus vrai depuis la crise sanitaire que nous connaissons. D’ailleurs, un relevé des superficies de plancher des immeubles de classe A du centre-ville est fort éloquent à cet égard », déclare Jean-Marc Fournier.
Les recommandations
L’arrondissement de Ville-Marie décide d’autoriser un coefficient d’occupation au sol de 6 et de 7 selon les secteurs. L’IDU recommande une approche réglementaire permettant d’atteindre ces cibles. Cela inclut le rehaussement des superficies de plancher, l’exclusion des balcons dans le calcul de superficie et une souplesse réglementaire dans l’analyse des diverses propositions qui pourraient être faites dans le respect du COS autorisé.
