Rapport CBRE: Statistiques sur l’immobilier des bureaux au T3 2022

Au 3e trimestre de 2022, le marché canadien de l’immobilier des bureaux a continué de prendre de la vitesse : le nouveau rapport intitulé Statistiques sur l’immobilier des bureaux au T3 2022, publié par CBRE, montre bien que le marché se ressaisit dans les centres-villes, grâce à la reprise de la demande exprimée pour les bureaux de grande qualité.

« Le marché canadien de l’immobilier des bureaux a été exceptionnellement résilient malgré les difficultés chroniques liées à la pandémie pendant toutes ces années, l’offre nouvelle et les enjeux actuels liés au télétravail, ainsi que le ralentissement économique imminent », a déclaré Paul Morassutti, vice-président du conseil d’administration de CBRE.

« Ces derniers chiffres apportent la preuve convaincante que le marché reprend des forces et de la vitesse dans nos villes, ce qui vient muscler l’activité locative. Or, tous les yeux sont rivés sur l’économie, plus difficile à prédire que d’habitude. »

1. Les mégabaux viennent stabiliser le taux d’inoccupation national des marchés des centres-villes

Si, dans l’ensemble, le taux d’inoccupation des bureaux du marché des centre-ville au Canada, à 16,9 %, n’a pas bougé par rapport au trimestre précédent, les entreprises sont toujours en quête de locaux de qualité dans les centres-villes.

À Calgary, Mphasis, société de services informatiques qui a son siège en Inde, a élu domicile dans la First Tower, où elle a aménagé son nouveau siège canadien sur une superficie de 26 160 pieds carrés. À Vancouver, Microsoft a conclu un pacte pour 400 000 pieds carrés environ dans le B6 en construction (1090, rue Pender Ouest). Dans le même temps à Toronto, PointClickCare, entreprise de technologie médicale, étend son empreinte dans cette ville : elle occupera 90 000 pieds carrés sur trois étages dans The Well, l’un des plus prestigieux complexes immobiliers de Toronto.

Sept des 10 grands marchés de l’immobilier des bureaux au Canada ont accusé une baisse du taux d’inoccupation dans les centres-villes au 3e trimestre. Sur cinq marchés, l’inoccupation a baissé dans la banlieue. Les grandes gagnantes du trimestre ont été Calgary, la région de Waterloo et Vancouver : dans ces trois villes, les taux d’inoccupation des bureaux dans les centres-villes et la banlieue ont baissé, grâce à la vague des pactes locatifs.

Au Canada, les taux d’inoccupation restent faibles par rapport aux grandes villes américaines. Vancouver (7,1 %), Ottawa (11,5 %) et Toronto (11,8 %) ont inscrit les taux d’inoccupation les plus bas en Amérique du Nord, comparativement à Manhattan (17,3 %), Dallas (24 %) et San Francisco (24 %).

2. Les employés de retour dans les bureaux

À l’heure où les entreprises continuent de se consacrer aux complexités du travail hybride, nombreuses sont celles qui ont commencé à adopter des lignes de conduite pour amener les employés à réintégrer les bureaux. Ces lignes de conduite sont variables : dans certaines entreprises, la présence dans les bureaux est obligatoire certains jours, tandis que dans d’autres, l’approche est plus permissive, et on se contente d’adresser aux employés des recommandations générales.

Après un premier semestre 2022 qui s’est déroulé sous le signe du quasi-plein-emploi sur le marché du travail, dans lequel la rareté relative des compétences offertes donnait aux candidats un meilleur pouvoir de négociation dans les formules de travail, il semble que le marché soit en train de se rééquilibrer, en favorisant les formules de travail hybride.

3. La qualité des bureaux, plus importante que jamais

Sur le marché de l’immobilier des bureaux, la bifurcation s’est intensifiée au troisième trimestre : les entreprises ont continué d’exprimer une préférence pour des locaux agrémentés de grande qualité, conformes aux principes ESG, pour ramener les employés dans les établissements de travail.

Grâce à la demande exprimée pour les locaux de qualité, le taux d’inoccupation des bureaux de la catégorie A dans les centres-villes s’est maintenu aux alentours ou à moins de 10,0 % sur certains marchés, dont Vancouver (6,7 %), Ottawa (8,0 %) et Toronto (10,2 %).

Dans les centres-villes, les immeubles de la catégorie B perdent toutefois de leur attrait. Les locateurs de ces immeubles plus anciens sont de plus en plus obligés de les réaménager afin de respecter les normes des bureaux modernes et de garder leurs locataires.

Dans le centre-ville de Toronto, dans les immeubles construits avant 2010, le taux moyen d’inoccupation s’établit à 13,2 %, alors que dans le parc immobilier construit après 2010, dans lequel on trouve le plus souvent des immeubles de la catégorie A, ce taux s’inscrit à 4,4 %. Dans les immeubles de la catégorie AAA, le taux d’inoccupation n’est que de 3,7 %.

On ne constate pas cette bifurcation dans la banlieue : dans les immeubles de banlieue des catégories A et B, le taux d’inoccupation est de 16,4 % à l’échelle du pays.

4. La prélocation est forte, ce qui augure bien de l’avenir des bureaux

Dans l’ensemble, l’activité prélocative est restée vigoureuse au 3e trimestre, ce qui veut dire que la demande est forte pour les bureaux modernes. Les projets d’aménagement en gestation, qui totalisent 12,7 millions de pieds carrés, sont préloués à 54,0 %.

À Vancouver, 83,8 % de l’ensemble des locaux actuellement en construction dans le cœur du centre-ville sont déjà préloués. À Toronto, une part importante de l’offre nouvelle en voie d’aménagement sur 1,9 million de pieds carrés est prélouée, alors qu’à Halifax, les projets majeurs mis en service, dont le Westway IV du Groupe Armour, sont préloués à 90,3 %.

Au 4e trimestre, le marché des bureaux devrait continuer de remonter la pente. Nous vous invitons à consulter cet espace pour prendre connaissance de nos comptes rendus les plus récents.