Le taux global de disponibilité dans les locaux industriels du Grand Montréal est demeuré relativement bas et se situait à 6,1 % à la fin du troisième trimestre de 2017. Les loyers nets demandés sont demeurés inchangés au cours des douze derniers mois, avec une moyenne actuelle de 5,91 $ par pied carré. Cette stabilité des loyers nets demandés s’explique notamment par la qualité de l’inventaire disponible, qui se trouve en majeure partie dans les catégories B et C.

On dénombre actuellement dans le Grand Montréal 353 millions de pieds carrés de locaux industriels. Un seul grand projet multilocataires est en construction : un immeuble de 216 000 pieds carrés à Saint-Laurent, combinant des locaux pour bureaux et des entrepôts.

Bien qu’il n’y ait pas de projet spéculatif d’envergure en cours, bon nombre d’entreprises sont à construire de nouvelles installations. Molson Coors annonçait récemment son projet de se relocaliser à Longueuil, près de l’aéroport de St-Hubert, dans des installations de 600 M$. Ikea construit présentement un centre de distribution d’un million de pieds carrés à Beauharnois. Et Costco investit plus de 100 M$ dans un centre de distribution à Varennes totalisant 550 000 pieds carrés. Structube a par ailleurs annoncé la construction d’un immeuble de 600 000 pieds carrés à Laval.

Les locataires cherchant des locaux contigus de 10 000 pieds carrés ou moins bénéficient d’un vaste choix dans l’inventaire industriel du Grand Montréal. Toutefois, une bonne partie de cet inventaire est désuet selon les normes actuelles, avec de faibles hauteurs libres (24 pieds ou moins) et de plus petites aires de chargement. Leur efficacité énergétique est d’ailleurs limitée.

Inversement, les locataires requérant de plus grandes superficies et des installations modernes considèrent une hauteur libre de 28 pieds comme un minimum et, alors que les normes industrielles modernes évoluent rapidement vers des hauteurs libres de 36 pieds, ces locataires ont peu d’options, la demande dépassant largement l’offre. C’est un défi de plus pour les entreprises montantes en commerce électronique et du secteur de l’entreposage et de logistique, qui nécessitent des installations plus modernes.

Sur le plan économique, Montréal vit une renaissance. Le chômage se situe à 6,5 %, son taux le plus bas depuis un grand nombre d’années, et selon le Conference Board du Canada, le PIB réel devrait se situer à environ 1,9 % pour 2017. La croissance économique du Grand Montréal est attribuable à de nombreuses industries, notamment le secteur de l’entreposage et de la logistique, le tourisme, la construction (vu l’actualisation d’une grande partie de l’infrastructure de la ville), les technologies et le secteur des services. Parmi les grands projets d’infrastructure en cours, on compte le pont Champlain, l’autoroute Bonaventure (qui aboutit en plein centre-ville) et l’échangeur Turcot, qui dirige la circulation provenant de l’ouest de l’île de Montréal. Dans les douze à vingt-quatre prochains mois, d’autres grands projets d’infrastructure seront lancés, entre autres le Réseau électrique métropolitain (REM), un train de banlieue léger sur rail, et la rénovation du tunnel Louis-Hippolyte-Lafontaine, qui relie Montréal et la Rive-Sud.

Activité des sous-marchés industriels

Les taux de disponibilité varient grandement dans les sous-marchés du Grand Montréal. À Montréal-Est, le plus grand sous-marché avec un inventaire d’environ 78 millions de pieds carrés, le taux de disponibilité total est à 5,3 %, une légère hausse par rapport au premier semestre. Les loyers nets demandés sont d’environ 5,32 $/pi2. Une bonne partie de l’inventaire disponible se trouve dans les catégories B et C. Saint-Laurent, qui tient le deuxième rang des sous-marchés du grand Montréal avec 70 millions de pieds carrés de superficie industrielle, a un taux global de 6,8 % et des loyers nets demandés d’environ 5,65 $/pi2. Le campus du Technoparc de Montréal abrite une centaine d’entreprises de haute technologie et de recherche dans des domaines tels que l’aérospatiale, les pharmaceutiques, les technologies de l’information et les nanotechnologies.

Avec Costco et Ikea qui construisent des centres de distribution et des usines dans la région, la Rive-Sud poursuit sa lancée en tant que sous-marché à la croissance la plus rapide du grand Montréal. Parmi ses atouts figurent les transports routiers et sur rail vers l’est, l’ouest et le sud, une grande quantité de terrains à promouvoir et une main-d’œuvre locale conséquente. Le taux de disponibilité total est présentement de 8,7 % et les loyers nets demandés sont de l’ordre de 6,64 $ /pi2. Le taux de disponibilité total le plus élevé se trouve à Vaudreuil-Dorion, face à l’extrémité ouest de l’île de Montréal, atteignant 38,7 %. Les loyers nets demandés de cette région sont aussi les plus élevés, à 10,38 $/pi2. Il est à noter que l’inventaire total se limite à 1,4 million de pieds carrés, mais la région est en nette croissance depuis dix ans. À la fin de 2016, Ericsson a inauguré des installations à la fine pointe totalisant 200 000 pieds carrés pour 1,3 milliard de dollars, mais annonçait en octobre dernier qu’elle quittera ce nouveau site en raison d’une restructuration à l’échelle mondiale. Les taux de disponibilité sont au plus bas dans la périphérie sud, à 2,2 %, avec des loyers nets demandés de 6,88 $/pi2, les plus élevés sur l’île. Ce secteur englobe le Mile-End, où l’on a converti un grand nombre d’immeubles industriels vieillissants en locaux de type loft, un phénomène qui continue de se répandre.

Perspectives

L’activité dans la construction devrait s’accroître au cours des prochains mois puisque les grands projets de construction sur mesure cités plus haut seront lancés. Les projets d’infrastructure à grande échelle qui sont en cours seront dans leur phase finale, ce qui permettra une amélioration de la circulation dans le Grand Montréal. En outre, la construction du réseau électrique métropolitain devrait s’amorcer et à long terme, ce réseau pourrait attirer des entreprises dans l’ouest de l’île. L’activité sur la Rive-Sud ne devrait pas diminuer grâce à son statut d’emplacement idéal pour l’entreposage et les centres de distribution. Les stocks de superficies industrielles seront sans doute stables dans un proche avenir et le marché préservera son équilibre entre bailleurs et locataires. Les meilleures occasions seront spécifiques à des sous-marchés et des immeubles. Les locataires et leurs conseillers devront donc analyser attentivement le marché et leurs besoins.