L’incertitude liée au commerce plonge le marché immobilier industriel canadien dans le rouge au T2

Tous les marchés ont enregistré une absorption négative des biens industriels, à l’exception de Calgary et de Vancouver.

La dynamique de location dans le secteur industriel marque le pas. Le solde net des surfaces industrielles louées à l’échelle nationale est devenu négatif pour la deuxième fois en cinq ans au T2, atteignant -1,4 million pi², selon le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T2 2025 récemment publié par CBRE. L’incertitude économique et les tensions commerciales en cours sont citées comme facteurs pour expliquer la baisse de la demande des entreprises ayant besoin de locaux industriels.

Alors que l’activité de location industrielle au T2 a été soutenue par 3,7 millions pi² de prélocation dans les nouvelles surfaces livrées au cours du trimestre, la quantité d’installations disponibles mises sur le marché en raison de la compression des activités ou du déménagement d’entreprises a augmenté de 5,1 millions pi². Cela a porté le taux de disponibilité national à 5,3 %.
« Il ne faut pas être devin, il suffit de regarder les actualités pour comprendre pourquoi le marché industriel ralentit, explique Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. Cela étant dit, le marché industriel poursuit son rééquilibrage après la frénésie logistique déclenchée par la pandémie. Qu’il y ait ou non de nouveaux droits de douane, la construction spéculative demeurera un moteur important de l’augmentation de l’offre jusqu’en 2026. »

La superficie industrielle disponible au Canada s’est accrue de 8,5 millions pi² au T2 par rapport au trimestre précédent, avec une augmentation particulièrement marquée à Toronto (5,1 millions pi²). Tous les marchés affichent des taux de disponibilité supérieurs à ceux de l’exercice précédent, sauf à Edmonton. En variation trimestrielle, la région de Waterloo (+90 pb) et Ottawa (+70 pb) ont connu les plus fortes hausses. La sous-location industrielle à l’échelle nationale a atteint un niveau record de 14,4 millions pi², Toronto (6,8 millions pi²) et Waterloo (818 000 pi²) ayant toutes deux atteint des sommets au T2.

Les mises en chantier dans l’immobilier industriel ont augmenté au T2, totalisant 8,0 millions pi², dont 3,1 millions pi² pour le troisième centre de distribution Amazon à Ottawa. Toronto et Montréal ont aussi enregistré une forte progression des mises en chantier, principalement dans des projets spéculatifs, qui représentent 3,8 millions pi². Toronto et Vancouver continuent de dominer l’activité de construction industrielle, suivies par Ottawa et son nouveau centre de distribution Amazon. Les prélocations dans les projets en chantier ont augmenté, atteignant 47,5 % au T2. Les projets spéculatifs représentent 63,9 % de l’activité totale de construction, la conception-construction comptant pour les 36,1 % restants.

Au T2, des projets industriels totalisant 7,1 millions pi² ont été achevés, la majorité de la nouvelle offre étant située à Toronto (58,4 %), suivie de loin par Vancouver et Calgary. La reprise des prélocations a été particulièrement marquée dans les marchés de l’Alberta, de la région de Waterloo et de Montréal. Une nouvelle offre de 12,5 millions pi² devrait être livrée au cours du S2 2025. À moins d’une augmentation plus importante des mises en chantier, la nouvelle offre devrait commencer à diminuer plus tard cette année et en 2026.

VOIR LE RAPPORT INDUSTRIEL: Canada-Bureaux-Statistiques-T2-2025 Canada-Industriel-Statistiques-T2-2025

Le marché des bureaux atteint un plateau

Sur le marché canadien des bureaux, le taux d’inoccupation national se maintient dans une fourchette étroite de 20 pb depuis un an et demi, ce qui indique que pour chaque entreprise réduisant sa superficie, une autre croît et prend de l’expansion. Après cinq années de hausse continue, le taux d’inoccupation sur l’ensemble du marché canadien des bureaux semble avoir atteint un plateau. Toutefois, avec l’incertitude qui entoure actuellement la conjoncture économique, ce plateau pourrait se prolonger plus longtemps qu’il ne l’aurait fait autrement avant le retour à la croissance.

Six villes ont enregistré une croissance nette positive des locations de bureaux au T2, Montréal et Edmonton en tête, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2025 de CBRE. Contrairement au trimestre précédent, l’activité dans ces deux marchés a largement compensé les résultats négatifs du T1 et affiche désormais un solde positif depuis le début de l’année. Calgary, Toronto et Vancouver ont pour leur part essuyé les pertes les plus lourdes, basculant le total canadien en territoire légèrement négatif.

« La dynamique de location, qui s’était progressivement renforcée, est clairement touchée par l’incertitude économique et la hausse du chômage », explique Paul Morassutti.

La disponibilité dans les centres-villes et les banlieues du pays s’est stabilisée, n’ayant pas varié de plus de 10 pb au cours des trois derniers trimestres. Le taux d’inoccupation dans les centres-villes a augmenté de 10 pb pour atteindre 20,0 % au T2, malgré une baisse dans six villes, notamment Ottawa (-70 pb). La hausse du taux d’inoccupation à Vancouver (+120 pb à 11,9 %) et à Calgary (+50 pb à 30,7 %) a pesé sur le taux global en centre-ville. Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto s’est maintenu à 18,5 %.

Au T2, 2,8 millions pi² de projets de bureaux étaient en chantier, principalement à Toronto et à Vancouver. Plusieurs marchés, dont Edmonton, Winnipeg, London et Montréal, ne comptent aucun projet de développement de bureaux en cours. En matière de prélocation, à l’échelle nationale, 56,6 % de tous les projets de construction de bureaux ont été préloués, grâce à d’importantes prélocations à Toronto et à Vancouver.

VOIR LE RAPPORT BUREAUX: Canada-Bureaux-Statistiques-T2-2025