Les ventes de maisons au Canada ont reculé de 5,3 % en juillet (après désaisonnalisation), ou de 29,3 % par rapport à il y a un an. Par conséquent, l’activité se situe dans la fourchette d’avant la pandémie de COVID-19, soit environ 40 % de moins que le sommet atteint par la demande l’an dernier. Non rajusté, c’est le mois de juillet le moins actif en termes de ventes depuis la crise financière de 2020.

Entre-temps, les nouvelles inscriptions ont également reculé de 5,3 % au cours du mois, ce qui a contribué à freiner la détérioration de l’équilibre du marché. Cela dit, le flux des inscriptions est conforme à l’activité normale d’avant la pandémie de COVID-19 et est tout à fait conforme à la moyenne sur 10 ans.

Cette combinaison a permis de maintenir l’équilibre du marché en juillet, le ratio ventes-nouvelles inscriptions s’établissant à 51,7 %. Avec le revenu annualisé actuel des ventes, il reste pour 3,4 mois d’inventaire sur le marché, ce qui représente une hausse par rapport aux creux récents allant jusqu’à 1,7 mois d’inventaire, mais qui est toujours inférieur à ce à quoi nous étions habitués avant la pandémie (les valeurs comprises entre 4 et 6 étaient courantes).

Dans l’ensemble, les conditions se sont suffisamment détériorées pour que les prix continuent de baisser, l’indice de référence MLS ayant reculé de 1,7 % en juillet et de 6 % maintenant par rapport au sommet atteint en février. N’oubliez pas que l’indice des prix des propriétés qui est affiché est souvent légèrement à la traîne de la réalité et qu’il peut sous-estimer les fluctuations localisées – nous constatons clairement que certains marchés sont en baisse d’environ 15 % à 20 % par rapport à leur sommet atteint, ce qui indiquerait une tarification effectuée au début de 2021 (plus de détails ci-dessous). Bien que le prix de référence soit toujours en hausse de 10,9 % sur 12 mois, le prix moyen des transactions est maintenant en baisse de 4,4 % sur 12 mois. Le volume global en dollars des transactions a maintenant été réduit d’un tiers par rapport à 2021, ce qui affectera considérablement la croissance.

 

Alors, où la correction se fait-elle sentir? Presque partout, mais à des degrés divers. Voici quelques exemples notables :

  • C’est dans le Sud-Ouest de l’Ontario qu’on la ressent le plus fortement, les marchés comme ceux de Kitchener-Waterloo et de London (pour ne donner que deux exemples) ayant déjà reculé d’environ 15 % par rapport à leur sommet atteint. Ces zones exurbaines ou rurales sont précisément celles que nous avions signalées comme étant les plus à risque, de sorte que les prévisions s’avèrent exactes.
  • La pression se fait également ressentir dans le Grand Toronto, l’indice des prix des propriétés ayant reculé de 7 % par rapport à février. Le segment des maisons unifamiliales a reculé de 9 %, tandis que les copropriétés ont connu un léger repli, du moins pour le moment (les inscriptions semblent en hausse). Les maisons unifamiliales de banlieue subissent également une pression relativement forte.
  • Cela fait désormais quatre mois consécutifs que les prix chutent à Vancouver, dans une mesure légèrement inférieure à ce qu’on observe dans le Grand Toronto. Une situation semblable se produit dans cette région du pays : les prix se maintiennent mieux dans les centres urbains que dans les marchés plus éloignés.
  • Montréal a été moins affectée, mais elle n’échappe pas au repli, les prix chutant maintenant depuis deux mois consécutifs. Ce marché n’a jamais été touché par l’effervescence extrême qu’a connue le Grand Toronto, mais il a certainement été mis à rude épreuve selon ce qui est normal à Montréal, et il subit maintenant aussi des corrections.
  • Nous considérons l’Alberta comme le marché le plus apte à résister à cette tempête, car il stagnait déjà depuis un certain nombre d’années avant la pandémie. De plus, c’est un marché qui n’a jamais connu la même effervescence que l’Ontario et qui est maintenant soutenu par un prix du pétrole à près de 100 $ le baril et par des afflux de population en provenance d’autres régions. Cependant, même les prix à Edmonton et à Calgary ont fait l’objet d’un aplatissement (dans le cas de Calgary) ou d’une baisse (dans le cas d’Edmonton), malgré une activité de vente encore solide, ce qui démontre la force des taux d’intérêt plus élevés.

 

Tout compte fait, cette correction est en bonne voie et se déroule jusqu’à présent comme prévu en termes d’intensité, de calendrier et de répartition régionale. Rappelez-vous que la Banque du Canada a frappé le marché avec une hausse des taux de 100 points de base au milieu de juillet, de sorte que ces chiffres ne reflètent pas entièrement cette hausse des taux d’intérêt. Nous nous attendons toujours à un resserrement supplémentaire causé par une nouvelle hausse des taux de 100 points de base d’ici la fin de l’année, ce qui devrait maintenir cet ajustement du marché de l’habitation jusqu’en 2023. Une tendance à la baisse qui se maintient…

Par: Robert Kavcic, Directeur et économiste principal, BMO

 

Table 1 – Canada — Ventes de maisons existantes

(% de variation)

 

Juill.2022 Ventes d’un mois à l’autre1 Ventes sur 12 mois Cumul pour l’année en cours Prix sur 12 mois Prix depuis le début de l’année
Canada -5,3 -29,3 -20,3 -5,0 7,9
Halifax -10,5 -25,5 -22,8 12,3 22,8
Toronto -7,3 -47,7 -34,3 1,2 15,5
Montréal -0,7 -18,3 -15,4 7,5 13,0
Winnipeg 1,6 -6,7 -16,7 5,8 12,4
Vancouver -9,0 -43,6 -27,5 4,2 10,3
Ottawa -3,8 -35,7 -18,8 3,5 9,9
Calgary -4,2 -5,5 15,9 3,4 6,6
Edmonton -8,1 -10,3 6,1 2,2 4,2
Regina -3,1 -6,7 -3,1 5,6 1,6
Indice MLS des prix des propriétés (national) 10,9 22,4
1(résultats désaisonnalisés)

 

Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA