Alors que le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a chuté de 150 points de base (pb) pour s’établir à 17,0 % au troisième trimestre 2025, sous l’effet d’une forte activité locative dans les immeubles existants, la demande est restée plus faible dans d’autres villes canadiennes.C’est le cas de Montréal, dont le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville a légèrement augmenté pour atteindre 18,9 %, selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T3 2025 que CBRE vient de publier. Le marché des bureaux de banlieue de Montréal a connu une situation différente, avec un taux d’inoccupation en baisse à 20,1 %.

Vous trouverez ci-joint le rapport sur le marché des bureaux au T3 (les données pour Montréal se trouvent à la page 20) ainsi que le rapport industriel au T3 (les données pour Montréal se trouvent à la page 21).

Voici les points saillants pour Montréal :

Bureaux

  • Les offres en sous-location continuent de diminuer. Les biens en sous-location ont atteint 1,9 million pi² et ont diminué de plus de 675 000 pi² depuis le T1 2025. Une part importante de cette baisse découle d’expirations de baux, près de 204 000 pi² étant convertis en location directe.
  • Malgré une absorption nette négative, l’activité du marché des bureaux s’améliore. Environ 609 000 pi² ont été loués dans le cadre de 118 transactions au T3 2025. 31 % de ces transactions provenaient des sous-marchés du centre-ville central et du centre-ville sud.
  • La catégorie AAA conserve des fondamentaux robustes avec un taux d’inoccupation de 7,6 %. Soutenu par trois trimestres consécutifs d’absorption positive, l’exode vers les bureaux de qualité fait grimper les loyers.
  • Le marché de banlieue continue de faire face à des défis, avec une absorption nette négative enregistrée dans quatre des cinq sous-marchés.
  • Malgré cela, la plupart des sous-marchés de banlieue ont démontré une amélioration considérable par rapport aux pics d’inoccupation observés durant la pandémie. Laval, par exemple, a connu une réduction de son taux d’inoccupation, passant de son sommet de 23,0 % au T3 2023 à 19,0 %.

Industriel

  • La disponibilité industrielle a bondi de 80 pb pour atteindre 6,5 %, un sommet qui n’avait pas été observé depuis le T2 2017. Près de 2,4 millions pi² d’absorption négative ont été enregistrés ce trimestre, provenant principalement de la catégorie des hauteurs libres de plus de 26 pieds.
  • L’offre en sous-location a connu une hausse importante ce trimestre : elle a plus que doublé pour atteindre un record historique de 3,8 millions pi². Environ 2,1 millions pi² supplémentaires ont été ajoutés au marché au T3, et le taux de disponibilité en sous-location représente désormais 1,0 % de l’inventaire total.
  • Cette hausse est principalement liée aux sous-bailleurs des secteurs du commerce en ligne et des services logistiques externalisés (3 PL).
  • Le carnet de commandes continue de se développer avec près de 2,0 millions pi² de mises en chantier depuis le début de 2025.
  • Le total actuel de projets en cours s’élève à 2,6 millions pi², mais demeure inférieur à la moyenne de la période d’expansion de 2020-2024, qui était de 3,8 millions pi².