Analyse JLL _ Aperçu du commerce de détail à Montréal

Marché local

Le marché de la location à Montréal s’est amélioré au cours de l’année 2022. Malgré la campagne énergique menée par la Banque du Canada pour augmenter les taux d’intérêt, les taux de location demandés continuent de croître, dépassant ainsi les taux d’avant la pandémie et se rapprochant de ceux observés en 2019. Le nombre d’espaces de vente au détail vacants dans la région métropolitaine de Montréal a diminué au cours de l’année 2022, grâce à l’intérêt renouvelé des consommateurs pour le commerce de détail en personne, encouragé par des années de demande non comblée et un désir d’interagir avec les produits avant d’acheter.

L’incertitude économique causée par l’inflation des prix incite les consommateurs à dépenser moins et à économiser en attendant de meilleures conditions économiques, ce qui les amène à se tourner vers des choix plus abordables afin de mieux répondre à leurs nécessités de base. En revanche, les détaillants dans les catégories au rabais et les épiceries à prix réduit ont l’occasion de profiter des circonstances changeantes et de gagner des parts de marché.

Les centres commerciaux ont également vu leur situation s’améliorer au cours de l’année 2022, grâce à l’augmentation de la circulation piétonne, la hausse des ventes par pied carré et la baisse du taux d’inoccupation, se rapprochant ainsi des niveaux prépandémiques. Les propriétaires de centres commerciaux ont été satisfaits des résultats obtenus avec les locations spécialisées et sont en train de créer de plus en plus d’espaces rotatifs qui pourront convertir les boutiques éphémères en locataires permanents. Les boutiques temporaires ne disparaîtront pas pour autant même si le taux d’inoccupation revient à la normale, car celles-ci ajoutent un élément dynamique et un sentiment d’urgence à la visite. De plus, l’augmentation du trafic piétonnier qu’elles provoquent profite à tous les magasins voisins.

Le secteur du commerce de détail au centre-ville de Montréal s’est également amélioré au fil de l’année dernière, mais la croissance potentielle des ventes a été ralentie par la faible vague de retour des travailleurs dans les bureaux, comme l’avaient anticipé de nombreux détaillants. Malgré cela, l’achalandage au centre-ville en 2022 a dépassé les niveaux observés en 2021 pour chaque trimestre, à l’exception du troisième, selon Montréal Centre Ville. En général, il a augmenté de 8 % en glissement annuel, et parmi les trois plus grandes villes canadiennes, c’est Montréal qui a connu la plus forte reprise d’achalandage au centre-ville en décembre 2022. En l’absence de restrictions liées à la pandémie, le trafic piétonnier urbain de 2023 pourrait dépasser celui de l’année dernière, à condition que l’inflation se calme et que les fonctionnaires retournent en plus grand nombre travailler dans les bureaux.

Dans l’ensemble, les données sur le trafic aérien de passagers à Montréal ont été très largement positives. Grâce à l’assouplissement des restrictions liées à la pandémie, Montréal a connu une croissance importante de passagers en 2022, surtout au cours du deuxième semestre. Selon Admtl, au cours de ce semestre, le trafic aérien de passagers à l’aéroport de YUL a augmenté de 125 % par rapport à l’année précédente et n’était que 9 % inférieur au niveau de 2019. En revanche, le trafic du deuxième semestre de 2021 était inférieur de 60 % à celui de 2019. En 2023, il devrait se trouver entre les niveaux enregistrés en 2019 et au début de 2022, étant donné que de nombreux Canadiens économisent et dépensent davantage pour les biens essentiels et prévoient donc moins de voyages.

Croissance positive des ventes pour le 2e semestre de 2022

Même si l’incertitude économique est devenue un sujet récurrent au cours du deuxième semestre de 2022, les ventes au détail corrigées des variations saisonnières dans le Grand Montréal et la province au cours de cette période ont augmenté de 9 % et de 6,8 % par rapport à l’année précédente, selon Statcan. De plus, les ventes au détail ont dépassé celles de la première moitié de l’année, de 3,6 % dans le Grand Montréal et de 1,8 % dans la province. Les augmentations de ventes à double chiffre entre le 1er et le 2e semestre dans les catégories clés du commerce de détail telles que les chaussures (29,4 %), l’électronique (25,9 %), l’habillement et les accessoires (18,9 %), les soins personnels et la santé (17,3 %), et les marchandises générales (14 %) ont été les principaux moteurs de la croissance dans le Grand Montréal. Des gains plus faibles ont également été observés dans les magasins d’alimentation et de boissons (5,1 %) et les épiceries (2,3 %), probablement en raison de l’inflation des prix des articles liés à l’alimentation. La seule catégorie clé du commerce de détail qui a reculé au cours du second semestre 2022 est celle de l’essence (-4,3 %), en grande partie attribuable à la baisse des prix après avoir atteint un sommet en juin.

Il est fort possible que les ventes de vêtements et de produits de soins personnels et de santé augmentent cette année, étant donné qu’il y a toujours une demande non comblée et que les ventes au début de 2022 ont été limitées par des couvre-feux et d’autres mesures liées à la pandémie. Il est fort probable aussi que les ventes de produits d’épicerie augmentent en 2023, car les consommateurs chercheront de plus en plus à cuisiner des repas à la maison afin d’étirer leur budget.

Les épiceries au rabais et les magasins au rabais gagneront des parts de marché en 2023

Maintenant que l’épargne est devenue la nouvelle priorité, les épiciers et détaillants au rabais comme Tigre Géant, Super C, Maxi, Dollarama et MINISO sont bien positionnés pour acquérir de nouveaux clients. Les consommateurs recherchent de plus en plus les rabais promotionnels et les articles de marques privées, ce qui favorise ces détaillants à bas prix.

Prenant en compte ce dernier point, l’épicier au rabais Tigre Géant s’est déjà engagé à ouvrir deux nouveaux magasins dans la province avant la fin de l’année, dont un de 22 000 pieds carrés à la Plaza Côte-des-Neiges, qui sera bientôt réaménagée. Zellers a également annoncé son retour et ouvrira deux magasins dans des locaux de la Baie d’Hudson dans le Grand Montréal d’ici le printemps 2023.

Les consommateurs ciblent également les magasins à un dollar pour acheter des produits alimentaires de base et des articles ménagers, comme le prouve Dollarama en déclarant que la demande est plus notable dans ses catégories de produits consommables. En conséquence, le géant des magasins à un dollar a augmenté ses prévisions de croissance des ventes des magasins comparables pour 2023. Le détaillant à bas prix MINISO a également cherché à profiter de l’évolution du comportement des consommateurs, en annonçant en octobre un concept de « 2 $ et plus » pour rivaliser avec les magasins à un dollar.

D’autres détaillants sont en mesure de tirer avantage du climat économique de cette année et cherchent à élargir leur sélection de marques privées et à créer des concepts rentables pour s’adapter aux nouveaux défis.

Nouveaux locataires annoncés pour Royalmount et le Marché Central

Les propriétaires ont également été très occupés au cours du second semestre de 2022 avec des annonces sur l’arrivée de nouveaux locataires qui ont fait les gros titres chaque mois. Au T4 2022, Carbonleo, le promoteur de Royalmount, a annoncé l’arrivée de plusieurs marques de renom, dont Louis Vuitton, Gucci, RH, Sandro et Maje. Ces arrivées sont particulièrement remarquables, car elles représentent leur tout leur premier établissement indépendant au Québec. Parmi les nouveaux arrivants de luxe, les consommateurs peuvent également s’attendre à une multitude d’ajouts de divertissement au projet, y compris un aquarium, un cinéma de luxe et la première Rec Room de la province. Le projet à usage mixte prévoit d’ouvrir ses portes en 2024.

QuadReal a également fait une annonce importante en dévoilant des détails supplémentaires sur la sixième phase du projet du Marché Central, située à quatre kilomètres de Royalmount et d’une superficie de 630 000 pieds carrés. À la fin du T3 2022, le propriétaire a annoncé l’ajout d’un nouveau magasin Décathlon de 35 000 pieds carrés qui sera voisin d’un supercentre Walmart axé sur la durabilité.

Modernisation de la Plaza Côte-des-Neiges et de Centropolis Laval

De nombreux propriétaires de centres commerciaux vieux de plusieurs décennies ont prévu de moderniser leurs propriétés. Plaza Côte-des-Neiges fait l’objet d’un projet de revitalisation qui comprendra une nouvelle façade, une aire de restauration modernisée, ainsi que l’ajout de Tigre Géant et l’expansion du Marché Fu Tai en tant que locataires phares. Le projet sera achevé avant la fin de l’année, et les changements devraient favoriser l’activité piétonnière générale de la plaza, car les visites quotidiennes dans les épiceries sont en augmentation, grâce aux acheteurs à la recherche de bonnes affaires.

Centropolis Laval fera également peau neuve. Les propriétaires du centre de vie ont récemment lancé un projet qui densifiera et mélangera les utilisations du centre avec l’ajout éventuel de deux tours résidentielles totalisant 363 unités de location et 40 000 pieds carrés d’espace vert. Avec ces nouveautés, les locataires peuvent s’attendre à un influx durable de trafic piétonnier et de ventes d’origine locale.

Perspectives pour 2023

Les perspectives pour le commerce de détail en 2023 dans le Grand Montréal sont prudemment optimistes. De nombreuses améliorations ont été enregistrées dans des facteurs clés tels que le trafic piétonnier et aérien, les ventes et le taux d’inoccupation au cours du deuxième semestre de l’année dernière. De nombreux consommateurs seront plus prudents avec leurs dépenses discrétionnaires, ce qui pourrait limiter le potentiel de croissance des ventes dans certains commerces. Cependant, avec le ralentissement récent des hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada, les détaillants et les propriétaires habiles auront encore la possibilité de faire grandir leurs entreprises au cours de l’année.