Aperçu du marché industriel – T4 2022 – Grande région de Montréal – Rapport JLL

La montée rapide des taux d’intérêt freine l’activité de vente et menace les projets futurs

• Le taux d’inoccupation atteint le seuil de 2 % pour la première fois depuis le quatrième trimestre de 2019.

• Seulement 400 000 pieds carrés d’espace industriel ont été construits ce trimestre*.

• La hausse des taux d’intérêt a considérablement ralenti l’activité d’investissement institutionnel.

Les taux d’inoccupation ont augmenté pour le 4e trimestre de suite, atteignant le seuil de 2 % pour la première fois depuis le 4e trimestre de 2019. Les taux de location moyens ont augmenté de 13 % depuis le dernier trimestre et de 63 % depuis le quatrième trimestre de 2021. Malgré l’augmentation progressive des taux d’inoccupation, ces taux sont toujours trop faibles pour lutter contre la hausse constante des loyers observée sur le marché.

Le volume des ventes a fortement diminué ce trimestre et peu de portefeuilles ont changé de mains en raison de l’augmentation du coût des prêts. Malgré cela, un portefeuille de deux immeubles totalisant 266 826 pi2 à Vaudreuil a été vendu par Morguard et acheté par CanFirst Capital Management au prix de 51,3 M$, ce que représente un prix de 192 $/pi2. De plus, un portefeuille plus modeste de deux bâtiments totalisant 172 276 pi2 à Saint-Michel a également été échangé. Les immeubles ont été vendus par Keurig et achetés par la société d’investissement Veyron pour 200 $/pi2, pour un total de 34,4 M$. Si les taux d’intérêt restent élevés, les ventes en 2023 pourraient continuer à décevoir.

Les 3 PL ont continué à construire des réseaux de distribution plus résistants aux chocs en passant d’un système de gestion des stocks « juste à temps » à un système de gestion des stocks « juste au cas où » pour éviter les problèmes potentiels de stockage. Par conséquent, ils sont restés déterminés et ont signé les baux les plus importants ce trimestre, malgré le fait que les loyers ont atteint de nouveaux sommets. CP Camionnage a notamment entièrement préloué son 8e entrepôt, cette fois dans l’immeuble Brasswater de 154 695 pi2 au 50, rue Marie-Curie à Valleyfield qui sera livré sous peu. Bulletproof Logistics a également cherché à renforcer son réseau, louant son 3e espace cette année dans l’Ouest-de-l’Île, en louant l’entrepôt de 115 281 pi2 de Broccolini, situé au 17700, autoroute Transcanadienne.

Le rythme de la construction a ralenti ce trimestre, car de nombreux bâtiments qui devaient être livrés ont été repoussés au premier semestre 2023. Par conséquent, un peu plus de 400 000 pi2 de nouveaux espaces ont été créés, la plupart provenant du projet ValDev 6 de 202 500 pi2 à Valleyfield. De plus, les promoteurs ont davantage de difficultés à obtenir des financements et, par conséquent, certains d’entre eux hésitent de plus en plus à construire de manière spéculative sans qu’aucun bail ne soit signé, ce qui retarde les projets prévus.

Perspectives

Le coût plus élevé de la dette a créé un environnement où il y a plus d’hésitation et où les baux prennent plus de temps à négocier. L’incertitude du marché a amené les promoteurs à s’orienter vers des projets de construction sur mesure et pourrait menacer de réduire leurs prévisions de développement optimistes établies plus tôt en 2022. Malgré l’incertitude croissante, le manque évident d’offre industrielle actuelle et future devrait pousser les loyers à la hausse tout au long de 2023.

Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec : William Schneider |

william.schneider1@jll.com