Les taux d’inoccupation ont continué à augmenter au quatrième trimestre de 2022, ce qui peut donner aux locataires de bureaux plus de flexibilité et une marge de négociation en cas de récession.
Le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté aux centres-villes de Vancouver (9,8 %) et de Toronto (13,6 %) au dernier trimestre de 2022, au terme d’une année difficile pour les marchés canadiens de bureaux. Selon le récent rapport de CBRE Statistiques sur le marché des bureaux au Canada au T4 2022, le taux d’inoccupation des bureaux a atteint un niveau record de 17,1 % au quatrième trimestre à l’échelle nationale, alors que cinq millions de pieds carrés ont été mis en service à travers le pays.
La diminution importante de l’activité de construction de nouveaux bureaux vient toutefois stabiliser les marchés et les taux d’inoccupation. Onze millions de pieds carrés de bureaux sont en construction au Canada, notamment 5,8 millions de pieds carrés à Toronto et 3,7 millions de pieds carrés à Vancouver, ce qui constitue le plus faible niveau depuis le troisième trimestre de 2017. Les promoteurs mettent des projets en veilleuse, ce qui devrait contribuer à atténuer les pressions créées par le travail hybride et le ralentissement de la croissance économique.
Face au spectre d’une récession, l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux n’est pas forcément négative pour tous les intervenants. Ainsi, les locataires de bureaux disposent d’un plus vaste choix d’espaces de qualité et les locateurs offrent de meilleurs incitatifs. De plus, les intervenants sont beaucoup moins pressés de prendre des décisions comparativement à avant la pandémie, alors que l’inoccupation des bureaux du centre-ville des principaux marchés canadiens oscillait autour de 2 %.
Vancouver est le seul marché de bureaux canadien où le taux d’inoccupation est encore inférieur à 10 %. Toutefois, l’inoccupation au centre-ville a connu une forte hausse de 2,7 % pour atteindre 9,8 %, alors que 914 000 pieds carrés ont été mis en service au quatrième trimestre. L’écart se creuse entre le centre-ville de Vancouver et ses banlieues – où le taux d’inoccupation est de 5,8 % et en baisse –, car la demande d’espaces de bureaux à l’extérieur du centre-ville augmente. Le centre-ville de Vancouver doit aussi composer avec plusieurs sous-locations importantes en raison de l’ajout récent de nouvelles tours de bureaux de prestige.
Au centre-ville de Toronto, le taux d’inoccupation est grimpé à 13,6 % au quatrième trimestre, alors que 2,4 millions de pieds carrés ont été mis en service durant l’année. L’augmentation de l’inoccupation dans la plus grande ville du Canada est principalement attribuable aux déménagements de locataires importants, qui délaissent des édifices désuets pour de nouveaux projets, ce qu’on appelle « l’exode vers la qualité ».
La sous-location est également en hausse à Toronto. Alors que la majorité des unités mises en sous-location sont inférieures à 10 000 pieds carrés et étaient occupées par des groupes qui ont choisi de travailler à domicile, Toronto voit un nombre croissant de sous-locations plus importantes de la part d’entreprises qui limitent leurs plans de croissance.
Certains marchés canadiens ont échappé à l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux. Au centre-ville de Calgary, le taux d’inoccupation a légèrement diminué à 32,6 % au quatrième trimestre, ce qui représente un deuxième trimestre consécutif d’absorption nette positive, pour un total net de 130 000 pieds carrés d’espace de bureaux loués. La région de Waterloo a vu le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville chuter à 22,8 %, terminant l’année sur une bonne note avec 289 000 pieds carrés d’absorption positive. Halifax conserve son titre de marché de centre-ville le plus stable du Canada, avec un taux d’inoccupation de 18,8 %, ce qui correspond aux niveaux prépandémiques.
« L’année 2023 sera mouvementée pour le segment des bureaux en raison d’une possible récession, de la restructuration du secteur de la technologie et de l’incertitude persistante quant aux effets des modes de travail hybride », a déclaré Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE.
La disponibilité des superficies industrielles augmente enfin, mais de façon marginale
La disponibilité de la superficie industrielle a augmenté dans les principaux marchés canadiens au quatrième trimestre, inversant une tendance à la contraction observée tout au long de la pandémie. À l’échelle nationale, le taux de disponibilité des locaux industriels a légèrement augmenté pour atteindre 1,6 % au quatrième trimestre, alors que 33,6 millions de pieds carrés de nouveaux locaux ont été mis en service durant l’année 2022, dont 12,7 millions de pieds au dernier trimestre.
Les locations de superficies industrielles ont totalisé 10,4 millions de pieds carrés au quatrième trimestre, selon le rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T4 2022, ce qui représente le deuxième total annuel le plus élevé jamais enregistré. Pour la première fois en neuf trimestres, la nouvelle offre de locaux industriels a surpassé l’absorption, ce qui modérera la croissance des loyers à mesure que le déséquilibre entre l’offre et la demande s’atténuera.
À Toronto, le taux de disponibilité est passé de 0,9 % au trimestre précédent à 1,0 %. Une nouvelle offre de 5,6 millions de pieds carrés a été mise en service au quatrième trimestre, ce qui porte le total de fin d’année à 11,8 millions de pieds carrés. À Vancouver, la disponibilité dans l’immobilier industriel a augmenté à 1,2 % au quatrième trimestre, contre 0,8 % au trimestre précédent. Il s’agit d’un changement bienvenu dans ce marché où 3,8 millions de pieds carrés de nouveaux locaux ont été mis en service durant l’année, dont 1,4 million de pieds carrés au quatrième trimestre.
Toutes les villes canadiennes ont enregistré une absorption nette positive de la superficie industrielle au quatrième trimestre, à l’exception de la région de Waterloo, qui a connu un léger recul au cours du trimestre. De leur côté, les principaux marchés de l’Alberta continuent de prospérer en tant que nouvelles options pour le secteur industriel. Les taux de disponibilité à Calgary et Edmonton ayant baissé respectivement de 220 et 150 points de base au cours du trimestre.
Au quatrième trimestre, 13 millions de pieds carrés de projets industriels ont été mis en chantier au pays, principalement à Toronto, Calgary et Montréal. Ces marchés répondent à une demande sans précédent par des niveaux d’aménagements records : 44,6 millions de pieds carrés sont en construction à travers le Canada au début de 2023.
« Les promoteurs et les locateurs industriels canadiens voient que l’avenir du secteur industriel reste remarquablement solide et continuent d’ajouter de nouveaux locaux aussi vite qu’ils peuvent les construire, a déclaré M. Morassutti. Cette nouvelle offre et une économie au ralenti permettront probablement de contenir une partie de la bulle dans ce secteur du marché. Au niveau national, les loyers industriels ont augmenté de plus de 30 % en 2022 et nous nous attendons à ce que ce niveau de croissance se modère à l’avenir ».
