Alors que les investissements dans le parc immobilier commercial ont diminué de 17 %, le marché canadien a repris au second semestre 2020

Le rapport de JLL sur les perspectives d’investissement pour la fin de l’année 2020 montre que l’investissement total dans le marché de l’immobilier commercial du Canada a dépassé 37 milliards de dollars, soit une baisse de 17 % par rapport à la moyenne quinquennale du marché. Si l’on considère que le marché était essentiellement paralysé de mars à juillet, ce résultat est mieux que ce que beaucoup auraient pu prédire au début de la COVID. Une reprise de l’activité au cours du second semestre a renforcé la confiance des investisseurs dans les fondamentaux du marché canadien, même dans les circonstances les plus difficiles.

Le marché immobilier canadien a connu un point d’inflexion en 2020 qui définira un nouveau cap pour les années à venir. Dans le contexte d’une pandémie mondiale comme on n’en voit qu’une fois par siècle, l’économie canadienne a reculé de 5,5 %, laissant certains secteurs meurtris et d’autres mieux positionnés que jamais auparavant.

L’année 2020 a été une excellente année pour les propriétaires d’immeubles industriels et d’appartements locatifs, qui ont tous deux obtenu de bons rendements et ont vu une baisse minime dans la collecte des loyers. Les investisseurs ont également afflué sur les terrains de développement, choisissant de contourner l’incertitude de la COVID pour se concentrer sur l’horizon de développement de deux à cinq ans, lorsque les conditions du marché seront probablement meilleures. En 2020, 80 % des ventes de terrains étaient destinées à un usage industriel et multifamilial.

Les centres de données, chargés de fournir la bande passante nécessaire pour permettre les appels Zoom et l’éducation à distance, constituent une catégorie d’actifs petite mais en forte croissance au Canada. Soulignant le potentiel de ce secteur, la société américaine Equinix a acquis un portefeuille de centres de données de Bell Canada évalué à plus d’un milliard de dollars.

C’était une autre histoire pour les secteurs « humains » comme les bureaux, le commerce de détail, les logements pour personnes âgées et les hôtels.  Les flux de capitaux ont été paralysés principalement parce que les locataires sont encore en train d’élaborer leurs plans d’occupation et que les propriétaires attendent des éclaircissements avant d’effectuer des transactions. Bien que nous nous attendions à ce que ces secteurs se redressent avec le déploiement des vaccins de COVID, ils connaissent un profond changement dans la manière dont les gens les utilisent et interagissent avec eux.

Malgré l’incertitude, l’appétit des investisseurs est très fort. Les allocations institutionnelles au parc immobilier sont en hausse grâce aux faibles taux d’intérêt et à l’envolée de la valeur des actions. La poudre sèche de l’immobilier mondial (c’est-à-dire le capital engagé mais non dépensé) est proche de niveaux records. Les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les groupes de capital-investissement, cherchant principalement à vendre, les investisseurs privés en ont profité et représentent plus de 50 % du volume d’investissement.

Grâce aux mesures de relance du gouvernement, les ventes au rabais ont été rares, ne s’élevant qu’à 800 millions de dollars canadiens en 2020, soit environ 2 % du marché total. À l’extrémité du spectre, les vendeurs sont réticents à lâcher des actifs stables en cas de ralentissement. Cela pourrait changer au cours de l’année 2021.

Toronto

En 2020, le montant total des investissements commerciaux dans le Grand Toronto s’élevait à environ 11,8 milliards de dollars. Les capitaux privés ont continué à prendre des parts de marché aux investisseurs institutionnels, représentant 53 % de l’ensemble des liquidités.

Les terrains à bâtir ont été les actifs les plus échangés, représentant 3,6 milliards de dollars, suivis des biens multifamiliaux (2,2 milliards de dollars) et industriels (2,1 milliards de dollars). Environ 1,6 milliard de dollars d’opérations foncières sont consacrées aux résidences multifamiliales, ce qui laisse penser que la véritable liquidité du secteur multifamilial est beaucoup plus élevée – ce qui n’est pas surprenant compte tenu de l’insuffisance persistante de l’offre sur le marché du logement.

Montréal

Le total des ventes d’investissements dans la grande région de Montréal a atteint 6,1 milliards de dollars en 2020. Bien que cela représente une baisse de 30 % par rapport à 2019 – qui était une année record –, elle reste 15 % au-dessus de la moyenne du marché sur cinq ans. Cela suggère que Montréal est resté un marché extrêmement fluide et liquide malgré les circonstances difficiles de l’année dernière.

Vancouver

En 2020, Vancouver a enregistré des ventes totales d’investissements de près de 5,75 milliards de dollars, soit une baisse de 9 % par rapport à 2019 et de 35 % par rapport à la moyenne quinquennale du marché. Le segment le plus dynamique du marché au cours de l’année écoulée a été celui des terrains à bâtir, qui a représenté 2,4 milliards de dollars, soit 45 % du volume total des investissements. Les secteurs multifamilial (980 millions de dollars) et industriel (883 millions de dollars) suivent, mais près de 60 % des terrains à bâtir vendus en 2020 étaient destinés à un usage multifamilial ou industriel, ce qui porte la « véritable » part des ventes de ces secteurs à environ 75 % du volume du marché.

Dans les deux cas, les groupes les plus actifs étaient les investisseurs privés et les utilisateurs. Les groupes privés représentaient près de 80 % de tous les achats et 60 % de toutes les ventes, soit plus que dans toute autre ville canadienne. Les utilisateurs représentaient près de 10 % des achats (principalement des condos industriels) et près de 30 % de toutes les ventes, principalement des entreprises cherchant à générer des flux de trésorerie par des opérations de cession-bail.

Calgary

Le volume global des investissements à Calgary a atteint 1,4 milliard de dollars en 2020. Les secteurs industriel (381 millions de dollars) et foncier (242 millions de dollars) ont ouvert la voie, reflétant les perspectives optimistes d’un développement industriel stabilisé et enraciné, en particulier dans le sous-marché du Sud-Est.

Le bassin global d’acheteurs était réparti assez équitablement, les groupes privés, les sociétés de placement immobilier et les gestionnaires de fonds représentant chacun environ 25 % des liquidités totales. Du côté des ventes, environ 23 % du volume total des transactions a été attribué aux ventes aux utilisateurs, ce qui reflète les nombreuses entreprises qui ont eu recours aux opérations de cession-bail pour générer des flux de trésorerie. Le financement par le vendeur est souvent nécessaire pour mener à bien les transactions.

Edmonton

En 2020, Edmonton a enregistré un chiffre d’affaires total d’environ 1,5 milliard de dollars en investissements, soit une baisse de près de 30 % par rapport à la moyenne quinquennale de la ville. Le secteur multifamilial a été le grand gagnant, avec une contribution de 530 millions de dollars, soit environ 35 % de l’ensemble du marché des investissements. Les groupes privés et les sociétés de placement immobilier ont dominé le bassin d’acheteurs, combinant pour 93 % de la liquidité totale.

Ottawa

Le volume des investissements dans l’immobilier commercial a atteint 1,6 milliard de dollars au cours de l’année dernière. Cela représente une baisse de 27 % par rapport à 2019 et de 20 % par rapport à la moyenne du marché sur cinq ans.

Le bassin d’acheteurs était principalement composé d’investisseurs privés, qui représentaient 53 % des liquidités, et de gestionnaires de fonds, qui en représentaient environ 31 %. Les utilisateurs ont été actifs du côté des ventes, ce qui laisse penser que la pandémie a mené à des accords de cession-bail. Le secteur multifamilial (562 millions de dollars) et celui des bureaux (375 millions de dollars) ont été les secteurs les plus rentables en 2020.

Pour plus d’informations, lisez l’aperçu des marchés des capitaux pour la fin de l’année 2020 ici.