L’activité globale de location et de vente devrait se renforcer en 2025. Des opérations importantes de fusions-acquisitions offriraient un potentiel de hausse supplémentaire.
Toronto, le 6 décembre 2024 — Selon les Perspectives du marché immobilier canadien de CBRE, le marché de l’investissement immobilier commercial au Canada montre des signes de reprise : la crise du coût du capital s’estompe et les capitaux d’investissement devraient revenir sur le marché en 2025.

Le marché des bureaux tend vers la stabilisation, le secteur industriel marque le pas, tandis que le commerce de détail et le secteur multirésidentiel conservent des fondamentaux solides. Au-delà des disparités entre les catégories d’actifs, le retour attendu des investisseurs institutionnels devrait stimuler la liquidité du marché, portant les volumes d’investissement immobilier commercial à environ 48 milliards de dollars en 2025. Ce montant pourrait être revu à la hausse en cas d’activité importante en fusions-acquisitions.

« L’avenir de l’immobilier commercial est bien plus prometteur que ne le prétendent les pessimistes. Chaque nouvelle transaction fournira des références de prix actualisées, contribuant à réduire l’écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs, affirme Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. Dans ce contexte, le Canada, pays sûr et stable, deviendra encore plus attractif. De plus, avec les nouvelles fourchettes de prix prévues pour le premier semestre 2025, les investisseurs gagneront en confiance pour déployer leurs stratégies immobilières. »

Voici les points saillants des prévisions secteur par secteur de CBRE pour le marché canadien de l’immobilier commercial :

Secteur des bureaux

• Les fondamentaux suggèrent que la disponibilité devrait atteindre son pic début 2025. Le marché des bureaux retrouve sa confiance, soutenu par le retour des perspectives de croissance des locataires.

• L’accentuation de la segmentation du marché, marquée par la « quête d’expérience », conjuguée au ralentissement des constructions, devrait entraîner une pénurie de bâtiments modernes et adaptés aux nouvelles exigences des occupants.

• Les locataires sont de plus en plus attentifs aux facteurs qui influencent leurs décisions en matière d’immobilier. Les bureaux hauts de gamme, bien situés, continueront d’attirer ces locataires, ce qui réduira la disponibilité.

• Les mises en chantier ont atteint leur niveau le plus bas depuis 20 ans et devraient rester modérées après les dernières livraisons prévues pour 2025. Le marché connaîtra ainsi une période charnière qui contribuera à réduire la volatilité à court terme, mais qui entraînera à long terme une pénurie d’immeubles modernes.

Secteur du commerce de détail

• Le ralentissement des nouvelles constructions a entraîné une pénurie de locaux commerciaux au Canada, par une faible disponibilité et une hausse des loyers, notamment pour les locaux permanents.

• Les coûts élevés dissuadent les promoteurs de construire. Cette tendance devrait se poursuivre, la forte demande continuant à exercer une pression sur la disponibilité et les loyers.

• Dans l’année à venir, les détaillants devraient être plus nombreux à s’implanter sur des marchés secondaires ou à adapter la taille de leur magasin. La superficie moyenne des projets en cours ne dépasse pas 35 000 pi², soit une réduction de près de 50 % par rapport à il y a trois ans. Ce format plus petit modifiera le visage du magasin traditionnel.

• L’année prochaine pourrait s’avérer délicate pour les détaillants, en raison des projets du gouvernement visant à réduire l’immigration, surtout si des défis économiques viennent freiner les dépenses de consommation. Les enseignes à bas prix et les commerces de seconde main, y compris les boutiques d’occasion et les dépôts-ventes, devraient donc conserver leur attractivité.

Secteur industriel

• Le marché industriel traverse une zone de turbulences après une période exceptionnelle d’expansion. Le ralentissement de la demande et l’afflux de nouvelle offre ont entraîné une hausse de la disponibilité.

• Les entreprises de logistique et les détaillants constatent qu’ils n’ont pas besoin d’augmenter leur superficie. Cela est dû soit à des capacités déjà suffisantes, soit à la nécessité de se délester des espaces excédentaires acquis durant la période d’expansion de 2020 à 2023

• Le secteur agroalimentaire et les centres de données restent dynamiques à l’échelle nationale; l’Ontario voit émerger des projets d’usines automobiles et de véhicules électriques; et en Alberta, la vigueur économique stimule la demande locale. Cette reprise sectorielle ne suffit cependant pas à compenser le recul global des détaillants et des 3 PL.

• Les projets préloués devraient mieux se porter en 2025, tandis que d’autres risquent d’être suspendus ou limités aux fondations dans l’attente de preneurs.

Secteur multirésidentiel

• Le marché devrait subir une pression baissière accrue du fait de l’augmentation de la nouvelle offre et du ralentissement démographique attendu. Les logements neufs sont les plus exposés au risque de baisse des loyers, compte tenu de taux d’inoccupation plus élevés et des nombreuses livraisons prévues à court terme.

• Si les restrictions à l’immigration et les légères baisses démographiques en 2025-2026 peuvent réduire la demande globale de logements locatifs, le Canada reste confronté à un problème d’accessibilité au logement et à une demande non satisfaite.

• Les fondamentaux à long terme continueront de maintenir des taux d’inoccupation bas dans le marché locatif.

• À Vancouver et Toronto, le marché des copropriétés rencontre des défis exacerbés par l’afflux récent de nouvelle offre, un fort ralentissement des ventes et une multiplication des projets placés sous administration judiciaire.

VOIR LE RAPPORT COMPLET : CBRE Perspectives 2025 – Rapport