Résumé du marché des bureaux du Grand Montréal

Les immeubles rénovés prêts pour l’éventuelle reprise de la demande

La demande continue de favoriser les immeubles de catégorie A de qualité supérieure, où les grands blocs d’espace commencent à être plus limités. Ceci incite les locataires à considérer des options de catégorie B. Le taux de disponibilité pour cette catégorie a d’ailleurs baissé à 20,5% au T1 2025, soit le plus bas niveau depuis le T2 2023 et une première baisse trimestrielle en un an. Les entreprises sont encore à la recherche d’espaces clé en main, toutefois leur rareté oblige celles-ci à investir dans leurs aménagements locatifs. Si les propriétaires d’espaces de qualité supérieure conservent un avantage dans les négociations, ils demeurent motivés à négocier des ententes à long terme avec des locataires financièrement solides. Enfin, les locataires conservent une préférence pour les emplacements accessibles en transport en commun. Les sites n’offrant pas cet avantage se négocient à des loyers plus bas.

Amélioration dans tous les sous-secteurs de marché depuis un an

Le taux de disponibilité moyen sur le marché du Grand Montréal enregistre une troisième baisse trimestrielle consécutive au T1 2025. On observe depuis le quatrième trimestre 2024 un recul de la disponibilité dans plusieurs sous-secteurs, notamment à Laval (-1,0 %), grâce à la demande autour des stations de métros, ainsi qu’en périphérie du centre-ville (-1,1 %). Dans l’ouest de l’île, où la mise en service du REM approche et où l’offre de locaux de qualité se fait plus rare, le taux de disponibilité est passé de 20,2 % au T4 2024 à 18,7 % au T1 2025, soit en deçà du taux prépandémie. Le taux de disponibilité, variant entre 13,6 % sur la Rive-Sud et 21,0 % à Laval, est plus bas qu’à pareille date l’an dernier et ce, pour les six sous-secteurs de marché. Au centre-ville, l’achèvement des travaux d’aménagement de la station McGill Collegedu REM suscite plus d’activité de location pour la prestigieuse avenue.

Les projets de repositionnement créent une inoccupation artificielle

Après avoir dépassé la barre de 20 % dans la deuxième moitié de 2023, le taux de disponibilité des immeubles de bureaux du centre-ville baisse lentement, mais demeure historiquement élevé. Or, selon une analyse d’Avison Young, près de la moitié de toute l’inoccupation au centre-ville se concentre dans seulement 8 % des immeubles de bureaux. Certains de ces immeubles ne sont pas activement mis en marché puisqu’une conversion à d’autres usages que le bureau, ou un redéveloppement complet, sont à l’étude. Des propriétaires ont à cet effet intégré des clauses de redéveloppement dans leurs baux. Ces immeubles ‘en attente’ créent une inoccupation artificielle, n’étant pas vraiment disponibles. Ces projets à l’étude sont estimés à près de unmillionpi2et s’ajouteraient aux quelques 500 000 pi2de conversions en cours ou déjà complétées, et retirées de l’offre de bureau depuis 2023.

Voir le rapport bureaux T1 2025 : Rapport de marché bureau – T1 2025 FINAL

Tendances du marché industriel du Grand Montréal

Le taux d’inoccupation se stabilise dans le Grand Montréal

Le taux d’inoccupation sur le marché industriel du Grand Montréal montre des signes de stabilisation ce trimestre avec une hausse de 10 points de base (pb), pour atteindre 5,2 %. En comparaison, le taux d’inoccupation a augmenté en moyenne de 60 pb à chaque trimestre de 2024. Le portait s’améliore aussi du côté de l’absorption. Malgré un niveau négatif à –64 000 pi², le marché est loin de la moyenne trimestrielle négative de 1,8 M pi² de 2024. Les transactions conclues de 100 000 pi² et plus et le ralentissement de l’activité de développement ont contribué à cette stabilisation. L’inoccupation risque toutefois d’augmenter puisque un seul des sept entrepôts d’Amazon (d’une superficie de 208 000 pi²) a été remis sur le marché. Ceci laisse présager l’ajout potentiel de 2,3 M pi² disponibles dans les prochains trimestres. La sous-location pourrait aussi peser sur le marché. Le pourcentage d’espace total disponible à sous-louer a plus que doublé depuis 2022 de 4,6 % à 10,9 % au T1 2025.

Les nouveaux projets industriels sont mis sur pause

Les mises en chantier de nouveaux projets sont sur pause. Le pourcentage de l’inventaire actuellement en construction en proportion de l’inventaire total est passé de 1,20 % en moyenne durant les trois dernières années à 0,40 % ce trimestre. Tous les projets en cours devraient être livrés d’ici la fin de l’année et aucun autre projet n’a été confirmé pour l’année 2026. Le nombre de pieds carrés en développement a chuté à 1,5 M pi2 ce trimestre. C’est tout un contraste avec les années 2023 et 2024 où les niveaux se situaient à 7 M et 5 M pi2 respectivement. L’activité de développement de ces années a mené à une offre abondante, qui perdure encore aujourd’hui, spécialement pour les immeubles de grandes surfaces. Plus de la moitié de la superficie des immeubles construits depuis 2020 est toujours vacante. Les locataires ont aujourd’hui l’opportunité de sécuriser des espaces dans des immeubles récents de grande qualité.

Un marché refroidi par l’incertitude économique

Selon l’Enquête sur les perspectives des entreprises de la Banque du Canada au premier trimestre 2025, les entreprises canadiennes ont considérablement réduit leurs plans d’investissement. Les intentions d’investissement en capital pour la machinerie et le matériel ont chuté à 3 % ce trimestre, après avoir atteint 32 % au dernier trimestre de 2024. Cette prudence s’explique par l’incertitude liée aux tarifs douaniers, que 34 % des répondants s’attendent à voir maintenus pendant au moins un an. Cet environnement change la dynamique du marché locatif. D’une part, les locataires bénéficient d’un pouvoir de négociation accrue, pouvant conclure des ententes à des loyers inférieurs aux loyers demandés. D’autre part, les propriétaires sont prêts à offrir d’avantages d’incitatifs. Certains manufacturiers canadiens pourraient bénéficier du mouvement d’achat local pour prendre de l’expansion. Néanmoins, un ralentissement économique prolongé ou une récession affecterait l’ensemble du marché industriel, quelle que soit leur exposition aux tarifs.

Voir le rapport industriel T1 2025 : Rapport industriel – T1 2025 FINAL

SOURCE: AVISON YOUNG