Le troisième trimestre 2024 permet au Canada d’enregistrer sa première année d’activité positive de location de bureaux depuis 2019

Au troisième trimestre 2024, six des dix principaux marchés canadiens ont affiché une demande nette positive pour les bureaux. Selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T3 2024 publiées par CBRE, le marché national des bureaux s’apprête à connaître sa première année d’absorption nette positive depuis 2019. Cette évolution favorable s’inscrit dans la continuité d’une tendance amorcée au T3 2023, période depuis laquelle au moins cinq marchés de bureaux enregistrent des gains trimestriels consécutifs.

Les entreprises renforcent leurs engagements immobiliers, avec Toronto en tête du marché national. Au T3 2024, la métropole ontarienne a enregistré une absorption nette positive de plus de 650 000 pi², répartie entre les immeubles de bureaux du centre-ville et ceux de la banlieue. Un tiers de cette activité provient de nouvelles offres prélouées, le reste résultant d’une dynamique locative favorable qui devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. Cependant, la performance remarquable de Toronto a été atténuée par des résultats plus mitigés à Montréal, Vancouver et Ottawa.

La disponibilité nationale des bureaux en centre-ville au T3 2024 a augmenté de 30 points de base (pb), atteignant 19,7 %. Bien que ce taux n’ait pas diminué depuis le T1 2020, le marché des banlieues montre des signes d’amélioration. En effet, le taux d’inoccupation national en périphérie a baissé de 10 pb ce trimestre. Cette tendance suggère que les zones suburbaines ont probablement atteint un plafond d’inoccupation pour ce cycle économique, le T3 marquant le cinquième trimestre depuis la pandémie où le marché affiche une amélioration ponctuelle.

Sept villes canadiennes ont enregistré une baisse de la disponibilité en banlieue au T3 2024, London étant en tête avec une diminution de 130 pb, suivie par Toronto et Calgary, chacune avec une baisse de 50 pb. En revanche, seules quatre villes ont connu une réduction de la disponibilité en centre-ville : Edmonton (-90 pb), Calgary (-70 pb), la région de Waterloo (-70 pb) et Winnipeg (-20 pb). À l’inverse, trois marchés ont vu leur disponibilité en centre-ville augmenter de plus de 100 pb : Montréal (+120 pb), London (+110 pb) et Vancouver (+100 pb).

Les biens immobiliers de qualité continuent d’attirer l’attention des entreprises, tandis que les bâtiments vétustes peinent à trouver preneurs. Les actifs de prestige, représentant le segment supérieur de la catégorie A, ont enregistré un resserrement du marché de 20 pb ce trimestre, principalement grâce à l’activité accrue à Calgary et à Toronto. La disponibilité des actifs de prestige atteint son niveau le plus bas depuis près de quatre ans, tandis que celle des immeubles de catégorie B/C est désormais près de deux fois et demie supérieure.

« Les propriétaires de bâtiments de bureaux plus anciens éprouvent des difficultés à attirer des locataires. Cependant, la hausse de la demande pour des bureaux de qualité pourrait entraîner des répercussions positives plus larges, analyse Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale. Avec le resserrement de la disponibilité des actifs de prestige, l’intérêt va probablement se reporter sur les immeubles de qualité supérieure, en particulier ceux bénéficiant d’emplacements privilégiés et dotés d’équipements très recherchés. »

Indicateur clé de la santé du marché des bureaux, les biens en sous-location ont connu une baisse pour le cinquième trimestre consécutif, avec une diminution de 2,2 millions pi² par rapport au pic atteint au T2 2023. Actuellement à 14,8 millions pi², c’est le niveau le plus bas de sous-locations à l’échelle nationale depuis près de deux ans, équivalant à 3,0 % du stock existant.

La construction de bureaux est désormais tombée à 4,2 millions pi² au T3 2024, un niveau jamais vu depuis 2004. Sur ce parc, 36,7 % sont préloués. Toronto est le seul marché avec plus de 1,0 million pi² en chantier et représente près de 75 % de l’activité à l’échelle nationale. Aucun nouveau projet de bureaux n’a été lancé au cours du troisième trimestre, pour la deuxième fois en deux ans.

Parmi les principales réalisations ce trimestre, on compte la EQ Bank Tower à Toronto et deux nouveaux projets sur le campus Discovery à Burnaby en Colombie-Britannique. Depuis le début de l’année, plus de 5,7 millions pi² ont été livrés à l’échelle nationale, dépassant les totaux annuels des deux dernières années. Si tous les projets sont livrés comme prévu, 2024 établira un nouveau record sur sept ans.

Les conversions de bureaux continuent d’aller de l’avant avec 674 000 pi² sortis du stock concurrentiel au T3 2024, 5 projets ayant démarré sur trois marchés, y compris à Calgary. Le programme qui a lancé cette tendance dans la ville, le Downtown Development Incentive Program, a récemment été relancé avec un financement supplémentaire de 52,5 M$. La sortie de ces biens n’a toutefois eu qu’un effet négligeable sur la réduction de la disponibilité des bureaux à l’échelle nationale. Depuis le début de l’année, les conversions n’ont contribué à réduire la disponibilité que de 20 pb.

Voir les statistiques détaillées du secteur des bureaux : Canada-Bureaux-Statistiques-T3-2024

La disponibilité industrielle en hausse

Le taux de disponibilité national a augmenté pour atteindre une moyenne de 4,4 %, en raison d’un ralentissement de la demande et d’une augmentation de l’offre nouvellement livrée au T3 2024, selon les Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T3 2024 de CBRE.

La moitié des marchés observés ont enregistré des hausses de plus de 200 pb de leur taux de disponibilité respectif en glissement annuel, avec en tête Halifax (+410 pb), la région de Waterloo (+270 pb) et Toronto (+230 pb). Sur une base trimestrielle, des baisses modestes de la disponibilité ont été observées à Edmonton, Calgary et Ottawa, un signe prometteur si cette tendance se poursuit au quatrième trimestre.

L’absorption nette nationale est redevenue positive au T3 2024, totalisant 1,9 million pi². Ce résultat s’explique principalement par la livraison de nouvelles offres prélouées au cours de cette période. L’activité de location nette au T3 a été la plus forte à Calgary avec 1,4 million pi² d’absorption nette positive. À l’inverse, c’est à Montréal que l’absorption nette négative a été la plus marquée au T3 2024, atteignant 1,1 million pi².

La filière nationale de la construction continue de se recalibrer pour s’adapter à la baisse de la demande des entreprises. Le portefeuille de construction a diminué de 8,4 % d’un trimestre à l’autre. Le stock s’établit désormais à 32,0 millions pi², ce qui représente 1,6 % du stock total. Les projets spéculatifs à Toronto représentaient la majorité de ces développements, totalisant 2,6 millions pi².

Voir les statistiques détaillées du secteur industriel : Canada-Industriel-Statistiques-T3-2024