Les prix des logements réagissent à la conjoncture des marchés et des politiques

• D’après le modèle macroéconomique Canada-États‑Unis de la Banque Scotia, la dégradation du pouvoir d’achat liée à la hausse de l’inflation et des coûts des intrants, de concert avec la dégringolade des marchés boursiers, aurait généré une baisse des prix des logements même si les taux hypothécaires n’avaient pas augmenté. Si le taux hypothécaire ordinaire était resté à son creux trimestriel de 2021, ces facteurs laissent entendre que les prix moyens des logements auraient flanché de presque 9 % par rapport à leur pic du début de 2022. 

• Le durcissement monétaire que nous observons jusqu’à maintenant et la hausse conséquente du taux hypothécaire ordinaire sont suffisants pour freiner la demande de logements, mesurée d’après l’investissement résidentiel, sur les deux prochaines années et pour faire baisser de plus de 12 % les prix des logements, d’autant plus qu’un nouveau durcissement des taux pourrait intensifier les pressions qui font plonger les prix. Selon notre scénario de base, dans lequel le taux hypothécaire s’aligne sur nos prévisions de juillet pour les rendements des obligations à 5 ans du GdC, les prix des logements perdent 23 % par rapport à leur pic à la fin de 2023. Or, la situation n’est pas aussi dramatique qu’elle pourrait paraître, puisque les prix des logements seraient toujours supérieurs de 11 % à ce qu’ils étaient avant la pandémie et tourneraient aux alentours de leurs niveaux de décembre 2020. 

• On peut donc s’attendre à une période au cours de laquelle la capacité de la politique monétaire à enrayer directement et indirectement l’inflation sera plus efficiente. Le durcissement de la politique monétaire et les hausses consécutives des taux hypothécaires se répercutent sur l’inflation via trois filières. Premièrement, il génère une croissance négative de l’investissement résidentiel, qui se traduit par une réduction du déficit de production, puis par une baisse de l’inflation. Deuxièmement, il fait baisser les prix des logements, qui sont en soi déflationnistes selon un certain décalage. Troisièmement, la baisse des prix des logements réduit les fonds propres et la valeur nette des propriétaires, puis la consommation et, par conséquent, le déficit de production et l’inflation. Ces effets sont toutefois en partie éclipsés par l’impact positif du durcissement de la politique monétaire sur l’inflation, puisque la hausse des taux fait baisser l’abordabilité du logement et fait basculer une plus grande partie de la demande dans le marché locatif, ce qui fait augmenter rapidement les loyers. 

Contributeurs:
René Lalonde, premier directeur, Modélisation et analyses, Études économiques de la Banque Scotia

Farag Omran, économiste, Études économiques de la Banque Scotia

LIRE L’ANALYSE DÉTAILLÉE:    NSL_2022-08-25